나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3295 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-128 다숲아띠102 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역(지하철1호선)" 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2018.08.07) 외벽 : 치장벽돌 및 인조석 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

집합건축물대장 상 "위반건축물"로서 주택과-44840(2020.09.15.)호에 의거 위반건축물로 등재 [위반내용 : 면적6.28㎡, 구조 조립식패널조, 용도주거, 위반층수 5층]되어 있고 현재도 소재하고 있으나, 철거가 용이한 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으니 업무 진행 시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 구로구 오류동 81-128 다숲아띠102 제5층 제501호

1.2. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3295 (1)

1.3. 건물현황

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2018년 08월 07일

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택(다세대주택-10세대) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 등재)

* 건물면적: 53.89㎡ (약 16.30평)

* 건물총면적(연면적): 659.77㎡ (약 199.32평)

* 건축면적: 165.58㎡ (약 50.09평)

* 건폐율: 59.56%

* 용적률: 192.71%

1.4. 토지현황

* 토지면적: 30.33㎡ (약 9.18평) (대지권 비율)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중임.

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 감정가

361,000,000원

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역(지하철1호선)" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 1호선 "오류동역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역(7층이하)

* 대공방어협조구역(해발165m 이하, 육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (부평세무서장, 2023-03-23)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(차민욱)

* 보증금: 286,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-17

* 확정일자: 2020-08-27

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 대항력 포기 조건으로 매각 진행됨. 인수 보증금은 없음.

3.3. 기타 권리관계

* 소유권보존(황선일, 2018-09-10)

* 소유권이전(백상훈, 2020-01-23, 매매)

* 주택임차권(차민욱, 2024-09-25, 말소)

* 압류 (부평세무서장, 2023-03-23, 말소)

* 압류 (구로구, 2023-10-06, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-21, 말소)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (없음)

3.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 위반건축물. 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 사례 분석)

제공된 최근 매매 사례를 보면,

* 2026년 7월 13일 거래된 연립주택(1976년 준공, 49.22㎡)은 35,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 다세대주택(2002년 준공, 57.9㎡)은 21,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 다세대주택(2004년 준공, 74.43㎡)은 25,000만원에 거래되었습니다.

본 물건은 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 면적 대비 감정가(361,000,000원)는 신축 연식과 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 제시된 비교 사례들의 건축 연도가 오래되었거나 면적이 상이하여 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 근린생활시설 소재

* 오류동역(지하철 1호선) 인근에 위치하여 각종 상업시설 이용 가능

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원 등이 위치해 있을 것으로 예상됨. (구체적 정보 부재)

5.3. 녹지 및 휴식공간

주변에 공원 또는 녹지공간에 대한 구체적인 정보는 없으나, 도시 내 일반적인 생활 편의시설을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장 상 "위반건축물"로 등재되어 있음 (위반내용: 면적 6.28㎡, 구조 조립식패널조, 용도 주거, 위반층수 5층). 비록 철거가 용이한 것으로 판단되어 감정평가에 반영되지 않았으나, 건축법 관련 규제 및 추후 하자 발생 가능성이 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항은 매각 진행 또는 인수 후 관리에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

* 제2종일반주거지역(7층이하)으로, 향후 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역으로 군사시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 특정 구매자에게는 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 오류동역 역세권에 위치하여 입지조건이 양호합니다. 현재 감정가는 361,000,000원이며, 이는 신축 연식과 입지를 고려할 때 시세와 부합할 가능성이 높습니다. 임차인 관련 권리 문제는 매각 조건에 따라 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 위반건축물 등재 사실은 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 오류동역 접근성이 우수합니다.

* 위반건축물 해소 시 가치 상승 기대: 위반 건축물 사항이 해소될 경우, 건물의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 361,000,000원입니다. 위반건축물 존재 및 관련 비용 발생 가능성을 고려하여, 입찰 희망가는 감정가의 80~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 advisable 합니다. 따라서, 약 288,800,000원 ~ 324,900,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 위반건축물 관련 비용 추산, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.