나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3236 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 928-25 로얄홈타운 제102동 제8층 제802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(2/5호선, 까치산역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건물(제102동) 중 제8층 제802로서 (사용승인일:2012.05.03), 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(아파트)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 건부지(공동주택 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터 내외 및 동측으로 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 토지 1 (화곡동 928-25) 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~ 10m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26. ~2026.8.25), 토지 거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임. 2. 토지 2 (화곡동 928-26) 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257 m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도 :아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 928-25 로얄홈타운 제102동 제8층 제802호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3236(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 2012년 5월 3일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 8층에 해당합니다.

전용면적은 40.06㎡(약 12.1평)이며, 토지지분은 14.90㎡(약 4.5평)입니다.

본건의 감정가는 237,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통으로는 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측으로는 약 8미터, 동측으로는 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다.

중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역 지정은 김포공항과 인접하여 항공기 소음 및 관련 규제의 영향을 받을 수 있음을 시사합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 2일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

이후 접수된 모든 권리(주택도시보증공사의 강제경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인된 채권 총액은 300,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(문성현)가 보증금 300,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 전입일자(2022.03.28)와 확정일자(2022.03.22)가 있습니다.

그러나 임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으며, 특별매각조건에 따라 임차인의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없어 보입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 속한 화곡동 일대는 주거용 부동산이 밀집한 지역으로, 도시형생활주택 및 아파트 단지가 다수 분포하고 있습니다.

근린생활시설과 오피스텔이 함께 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2012년 준공된 건물로서, 비교적 신축에 속하여 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

단지명은 로얄홈타운이며, 본건은 102동 8층 802호입니다.

건물에는 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 주민센터가 있으며, 상업지역과 인접하여 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

김포공항과 인접해 있어 항공 교통 이용이 편리할 수 있으나, 소음의 영향도 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 3억 원에 달하는 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점에서는 유리하지만, 해당 조건의 상세 내용과 임대차 관계의 정확한 종결 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항)에 속해 있어 항공기 소음 피해 및 향후 건축 행위에 대한 규제 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보로 묶여 있는 물건이 존재할 수 있으므로, 채권 및 담보 관계를 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2012년 준공되어 비교적 신축이며 지하철 역세권(까치산역)에 근접해 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건을 갖추고 있습니다.

특히, 3억 원의 임차 보증금 인수 부담이 없고 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

다만, 김포공항 인근 지역으로서 항공기 소음 및 관련 규제 사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

3억 원의 임차 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 거의 없습니다.

2012년식 건물로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

제공된 주변 시세 정보(json) 분석 결과, 동급 또는 유사 면적대의 물건 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2019년식 19.98㎡(약 6.0평) 물건이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 3,600만원의 높은 가격입니다. 반면, 1986년식 37.44㎡(약 11.3평) 물건은 150,000,000원, 2002년식 37.56㎡(약 11.4평) 물건은 160,000,000원에 거래되어 평당 약 1,300만~1,400만원 수준으로, 건축 연식 및 건물 종류에 따른 시세 편차가 크게 나타납니다.

본건은 2012년식 40.06㎡(약 12.1평) 면적을 고려할 때, 감정가 237,000,000원은 시장 가격에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

특히, 3억 원의 임차 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 큰 이점입니다.

이에, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 230,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.