나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3414 [1] 서울특별시 구로구 온수동 155 온수힐스테이트 제107동 제1층 제106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,7호선 "온수역"이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 박공지붕 12층 건물 내 제1층 제106호로서, (사용승인일: 2010.02.17.) 외 벽: 외장재 붙임 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인요망), 절대보 호구역 (2013-09-06), 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부 (02-524-3146)관할) , 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에관한허가구역(대 상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3414 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 온수동 155 온수힐스테이트 제107동 제1층 제106호

* 용도: 아파트

* 감정가: 869,000,000원

* 토지면적: 67.87㎡ (약 20.53평)

* 토지지분: 67.87㎡ (약 20.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 102.60㎡ (약 31.03평)

* 건물지분: 102.6㎡ (약 31.03평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리됨)

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 7호선 "온수역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

* 도로상태: 본 건이 속한 단지의 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2016년 12월 15일 접수된 우리은행 근저당 (을8, 77,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(을9~을18, 갑3, 갑5, 갑7)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 개요는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (개인정보 마스킹 처리)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 12월 16일

* 대항력: 없음

* *주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 대항력이 없는 임차인이므로 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.*

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다양한 주거 형태(다세대, 단독주택)와 더불어 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 접근성: 지하철 1, 7호선 온수역을 중심으로 한 교통망은 상업 시설 이용 및 외부 지역으로의 접근성을 높여, 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 상업시설: 기본적인 생활 편의를 위한 근린 상가 시설이 인근에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 단지 정보: 본 건은 온수힐스테이트 아파트로, 2010년 2월 17일 사용승인되었습니다. 총 18개 동, 999세대의 대단지이며, 최고 12층, 최저 2층으로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 입주민을 위한 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 교통: 지하철 1, 7호선 온수역 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통한 시내 이동도 수월합니다.

* 교육시설: 온수초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 절대보호구역(2013-09-06), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m, 육군수도방위사령부 관할), 정비구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 아파트 대상(2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 및 외국인 등 대상(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 관련 허가 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 정보 탐색 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 온수동의 역세권 대단지 아파트로, 102.60㎡(약 31평)의 중대형 면적을 갖추고 있습니다. 2010년에 사용승인되어 연식은 있으나, 최근 실거래가와 비교 시 시장 가치가 분명하며, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다. 특히 대항력 없는 임차인이 보증금/차임 0원으로 존재하여 명도 리스크가 매우 낮다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 법적 제한사항이 존재하므로, 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 전반적으로 안정적인 투자 및 실거주 요건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 지하철 1, 7호선 온수역을 도보 또는 근거리에서 이용 가능하여 뛰어난 교통 접근성을 제공합니다.

* 대단지 브랜드: 999세대의 온수힐스테이트 단지 내 아파트로, 단지 규모에 따른 관리 효율성 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 넓은 실사용 면적: 102.60㎡(약 31평)의 넉넉한 전용 면적은 다자녀 가구 등 넓은 공간을 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보하게 됩니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이 보증금/차임 없이 거주 중으로, 신속하고 원활한 명도가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 102.6㎡ (7층): 2026년 7월, 945,000,000원

* 84.97㎡ (3층): 2026년 7월, 840,000,000원

* 59.98㎡ (9층): 2026년 7월, 750,000,000원

* 감정가: 869,000,000원

* 분석: 본 건과 동일한 102.6㎡ 면적의 아파트가 2026년 7월에 945,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 1층이라는 점을 감안해야 하지만, 최근 시장가는 감정가를 상회하는 수준을 기록하고 있습니다. 인수 부담이 없는 점과 대단지 아파트로서의 입지적 강점을 고려할 때, 감정가 대비 소폭 높은 수준 또는 최고 실거래가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 900,000,000원 ~ 950,000,000원

* 최종 입찰가 제안: 920,000,000원 (감정가 대비 약 105.87%, 최고 실거래가 대비 약 97.35% 수준)

* *본 제안가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 현장 확인 및 추가적인 시장 분석 후 최종 결정하시기를 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.