나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3339 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 636-54 유림파크빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 "서울백석초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상6층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

다세대주택로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 등촌동 636-54 유림파크빌 제4층 제402호에 대한 경매 물건 정보입니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3339 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 636-54 유림파크빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 293,000,000 원

토지면적: 20.23 ㎡ (약 6.12 평)

토지지분: 20.23 ㎡ (약 6.12 평)

건물면적: 39.90 ㎡ (약 12.07 평)

건물지분: 39.9 ㎡ (약 12.07 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호

건물 사용승인일: 2010년 09월 09일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 "서울백석초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 박도숙

보증금: 340,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021-05-04

확정일자: 2021-03-11

배당신고일자: 2026-01-21

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 백영수

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자: 2021-06-11

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0 원 (※ 상기 '인수 보증금 합계'는 법적 절차에 따른 형식적인 부분이며, 대항력 있는 임차인의 실제 보증금은 별도 확인 및 대응 필요)

* 등기부 요약:

* 2010-09-24: 소유권보존 (김영태 외 1명)

* 2010-12-20: 공유자전원지분전부이전 (최정진)

* 2017-12-05: 소유권이전 (문순남)

* 2021-04-30: 소유권이전 (백영수)

* 2021-08-12: 압류 (국민건강보험공단) - 말소기준권리

* 2026-01-27: 강제경매개시결정 (박도숙, 권리금액 340,000,000원) - 본 경매 사건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다. 다만, 등기부등본 상의 권리관계는 낙찰 후에도 인수될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설:

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 서울백석초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 다양한 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설:

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역 특성상 일부 항공기 소음은 발생할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설:

초등학교, 마트, 병원, 음식점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 인근에 분포하고 있습니다.

* 교육환경:

서울백석초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

가장 주의해야 할 사항은 박도숙 임차인입니다. 3억 4천만원이라는 높은 보증금과 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 전입일자(2021-05-04)가 말소기준권리(2021-08-12)보다 앞서므로 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가 2억 9천 3백만원 및 낙찰 예상가보다 높은 금액이므로, 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 백영수 임차인 또한 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상이므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)이 포함되어 있어 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 임차인 보증금:

감정평가액 293,000,000원 대비 박도숙 임차인의 보증금 340,000,000원은 약 116%에 달합니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 건물 연식(2010년)을 고려할 때 비교적 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인인 박도숙 씨의 높은 보증금(3억 4천만원)입니다. 이 금액은 감정평가액을 초과하므로, 낙찰 시 보증금 전액을 인수하게 될 경우 상당한 추가 투자 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 임차인과의 협상, 또는 경매 절차 내에서의 배당 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 강서구 등촌동이라는 입지적 강점.

* 초등학교 인접: 서울백석초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 안정적인 주거지역: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 수요 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 293,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 면적 대비 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

* 미주그린빌라 (1994년식, 40.86㎡): 198,000,000원 (2026년 5월) -> 약 484.5만원/100㎡

* 뉴파인빌 (2010년식, 53.47㎡): 342,500,000원 (2026년 5월) -> 약 640.7만원/100㎡

* 라온제나 (2017년식, 42.96㎡): 300,000,000원 (2026년 7월) -> 약 698.3만원/100㎡

본 건은 2010년식 다세대주택(건물면적 39.90㎡)으로, 뉴파인빌과 유사한 시점의 건물입니다. 최근 거래 사례(뉴파인빌, 라온제나)의 평당 가격을 고려하면, 본 건의 적정 시장 가격은 2.6억 ~ 2.9억 원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 박도숙 씨의 보증금 340,000,000원입니다. 이 금액은 감정가를 상회하므로, 낙찰 후 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 해당 위험 요소를 충분히 반영하여 결정해야 합니다. 실질적인 인수 금액을 고려할 때, 보수적으로는 300,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이는 단순 시장 가격 및 감정가만을 고려한 것이며, 임차인에게 지급해야 할 보증금 340,000,000원을 포함하면 실제 총 투입 금액은 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 인지해야 합니다. 낙찰 후 임차인과의 협상 결과, 또는 배당 순위에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종적인 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.