나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3367 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제10층 제1008호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무용건물, 숙박시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북서측으로 가산디지털단지역(1호선, 7호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층건 내 10층 1008호로서 외벽: 외장석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지, 내장타일 마감 등, 창호: 샷시 창호.

이용상태

아파트(도시형생활주택)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 남부순환로와 접하고 있으며, 남동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 가산동 141-2번지 기준: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3367 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2, 가산양우내안애애플 제10층 제1008호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

건물 면적: 전용면적 12.04㎡ (약 3.64평)

분양면적: 제공된 정보만으로는 정확한 분양면적 산출이 어렵습니다.

토지 지분 면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

감정가: 110,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 중 10층 1008호

준공 연도: 2013년

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 금천구 가산동 가산동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 업무용 건물, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 북서측으로 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 다수 위치해 있습니다.

* 도로: 북측으로 남부순환로와 접하고 있으며, 남동측으로는 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래허가구역으로 지정된 기간이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2026년 1월 23일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(갑5)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 주택임차권(한국토지주택공사), 갑6 압류(국민건강보험공단) 등 말소기준권리보다 선순위이거나 동시에 말소되는 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 박 )

* 보증금: 118,500,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2022년 10월 31일

* 확정일자: 2022년 9월 20일

* 주의사항: 본 물건은 주택임차권자인 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험주식회사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 가산디지털단지 인근으로 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 상업 및 업무 지역입니다.

* 유동인구: 가산디지털단지 직장인 및 배후 주거 인구로 인한 꾸준한 유동인구가 예상됩니다.

* 교통 접근성: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 인접하여 직장인들의 출퇴근 및 외부 방문객의 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 가산디지털단지역을 통해 서울 주요 도심으로의 이동이 용이하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택 및 오피스텔이 혼재된 지역으로, 1인 가구나 직장인에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 조건: 주택임차권자가 매각조건에 따라 보증금 반환채권을 포기하는 것으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 작은 면적: 전용면적 12.04㎡로 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 복합적인 토지 이용 계획 및 각종 제한 사항(토지거래허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 지하철역 초역세권이라는 탁월한 교통 환경과 가산디지털단지 인근의 배후수요를 갖춘 입지가 강점입니다.

* 임차인 관련 권리관계가 매각 조건에 따라 정리되는 것으로 보여, 매수인이 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 전용면적이 매우 작다는 점과 복합적인 상업지구의 특성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능한 뛰어난 교통 요지입니다.

* 직주근접성: 가산디지털단지 내 풍부한 직장인 수요를 배후로 확보할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인과의 복잡했던 권리 관계가 매각 조건으로 해소되어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 110,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례의 면적 대비 가격을 분석한 결과, 제곱미터당 약 390만원에서 865만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 전용면적 12.04㎡에 대한 감정가는 제곱미터당 약 913.6만원으로, 주변 시세의 상단부에 해당하며, 최근 준공 연도(2013년) 및 도시형생활주택임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려하여, 감정평가액을 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 약 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.