나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3366 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1051-1 경동엠파이어시티 제101동 제6층 제608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철5호선"화곡역" 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 경동엠파이어시티 제101동 제6층 제608호)으로서, 주위는 업무시설, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (화곡역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상13층건내 제6층 제608호로서, (사용승인일: 2013.12.31) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m )(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화 발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선 (2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3366 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1051-1 경동엠파이어시티 제101동 제6층 제608호

건물 종류: 오피스텔

토지 면적: 3.59㎡ (약 1.09평)

건물 면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

감정가: 1억 700만원 (107,000,000원)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태

본건 북동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.1. 1.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

도로 관련하여 대로2류(폭 30~35m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 지역특화발전특구에 해당됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 대상자는 외국인 등이고 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대입니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 아파트 용도 관련 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31입니다.

건축선 관련 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황을 분석한 결과, 소유권 이전 내역과 더불어 여러 압류 및 강제경매 개시 결정이 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2024년 8월 23일자 남부천세무서장의 압류(갑6)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 1억 2천 2백만원 (122,000,000원)

차임: 10만원 (100,000원)

전입일자(사업일자): 2022년 10월 17일

확정일자: 2022년 9월 26일

배당신고일자: 2024년 3월 15일

대항력: 없음 (※ 중요)

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 특별 매각 조건

본 물건은 특별 매각 조건으로, 채권자 및 임차권자는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 상기 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경동엠파이어시티는 복합용도 건물로, 오피스텔, 사무소, 근린생활시설 등이 입점해 있습니다.

인근에는 다양한 업무시설 및 주거용 건물들이 분포하고 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

화곡역 상권을 중심으로 형성된 근린생활시설들이 주변에 다수 존재하여 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 조사를 실시한 결과, 직접적인 저촉 사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2013년 12월 31일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 13층 건물입니다.

본건은 해당 건물 6층에 위치한 전용면적 15.63㎡ (약 4.73평)의 오피스텔입니다.

내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 샤시 창호가 설치되어 있습니다.

난방 설비, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 복잡할 수 있는 임차인 문제는 '대항력 없음' 및 '특별 매각 조건'으로 인해 매수인이 인수하는 보증금이 0원이라는 점에서 사실상 리스크가 해소된 것으로 판단됩니다.

이는 임차인이 매수인에게 보증금 반환청구권을 포기하고 명도를 진행하는 조건으로 매각되기 때문입니다.

토지 이용 계획 상 공항, 군사시설 관련 보호구역 등이 다수 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역 지정은 특정 용도(아파트 등)나 대상자(외국인)에게 적용되는 사항으로, 일반적인 오피스텔 매수 및 거주에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

최근 매매 사례가 1억원 내외에서 형성되고 있으나, 향후 부동산 시장 변동에 따른 가격 변동 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축된 지 10년 이상 되었으나, 일반적인 오피스텔로서의 유지 관리는 양호한 편으로 보입니다.

가장 복잡할 수 있는 임차인 문제는 특별 매각 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 분석상 매우 깔끔하게 정리된 상태입니다.

이는 본건의 가장 큰 매력 포인트 중 하나입니다.

다만, 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 투자 또는 실거주 목적 시 해당 내용들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 화곡역 역세권 입지: 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상권 이용 및 출퇴근에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리분석 상 깔끔합니다.

* 최근 매매 사례: 유사 면적의 오피스텔들이 1억원 내외에서 거래되고 있어 시세 파악이 용이합니다.

* 건축물 상태: 2013년 준공으로 비교적 신축에 가까워 바로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 700만원(107,000,000원)입니다.

최근 2026년 4월 19일에는 4층 물건이 9천 7백만원(97,000,000원)에, 2026년 7월 1일에는 7층 물건이 1억원(100,000,000원)에 거래되었습니다.

2024년 8월 5일에는 12층 물건이 1억 7백만원(107,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 6층에 위치하고 있으며, 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 최근 2026년 거래 사례인 9천 7백만원과 1억원 사이의 시세 흐름을 참고할 수 있습니다.

감정가인 1억 700만원이 최근 매매가 상단과 일치하지만, 2026년 거래가를 고려하면 약간의 조정이 필요할 수 있습니다.

보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시장 가격 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 1억원에서 1억 3백만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

투찰을 고려한다면 1억 2백만원 (102,000,000원) 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.