나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3387 [1] 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제4층 제비424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에버그린 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털역(1호선, 7호선)" 북서측 근거리에 위치 하며, 주변은 물류센터, 방송관련시설, 지식산업센터, 오피스텔, 오피스 등이 소재하며 로변 을 따라 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남동측에 도보로 약20분 거리에 가산디지털단지역(1호선, 7호 선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 내 제4층 제비424호로서, 사용승인일: 2019.07.03 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나, 내부확인이 불가하여 실제 이용상황은 미상임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 도시가스에 의한 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지가 일단지를 이룬 부정형 평지의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 서부샛길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3,4): 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등) ,육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 , 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3387 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제4층 제비424호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

토지면적: 9.96㎡ (약 3.01평)

건물면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 별도등기, 대항력있는임차인

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 별도등기, 대항력있는임차인

건축물정보:

* 건축주: (정보 없음)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설

* 준공일자: 2019년 07월 03일

* 총 층수: 15층 (본건 4층)

* 총 세대수: 600호

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털역(1호선, 7호선)" 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 물류센터, 방송관련시설, 지식산업센터, 오피스텔, 오피스 등이 소재하며, 로변을 따라 근린상가가 위치하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 방향으로 도보 약 20분 거리에 가산디지털단지역(1호선, 7호선) 및 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (강서세무서장, 2023-04-06)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3 압류 (강서세무서장)

* 갑4 압류 (보령세무서장, 2025-03-13)

* 갑5 강제경매 (한국주택금융공사, 2026-01-27)

* 매수인 인수 권리:

* 을1 주택임차권 (조영모): 보증금 168,800,000원, 전입일자 2022-01-27, 확정일자 2022-01-14. 등기부상 "말소: 인수"로 명시되어 있으며, 대항력이 있습니다. 이는 매수인에게 해당 보증금 또는 잔액이 인수될 수 있음을 의미합니다.

* 별도등기 (지상권): 토지 을구 32번 및 19번 각 지상권 설정 (지상권자: 금천구, 2019-06-26). 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조영모

* 보증금: 168,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2022-01-14

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금이 존재하는 임차인입니다.

* 임차인: 김영빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰 시 임차권이 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본 건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지를 중심으로 형성된 대규모 산업 및 업무지구입니다.

* 주변에는 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 직주근접 수요를 기반으로 합니다.

* 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 인접하여 교통 편의성이 높고, 이를 통한 배후 수요 확보가 용이한 입지입니다.

* 최근 2026년 1월부터 7월 사이 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(19.37㎡ ~ 19.63㎡)의 오피스텔이 130,000,000원에서 145,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 본 건의 면적당 시세가 약 670만원에서 750만원 수준임을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선과 7호선의 더블 역세권인 가산디지털단지역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 가산디지털단지 내에 위치하여 대형 쇼핑몰, 아울렛, 다양한 식당가, 병원 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 직주근접성: 다수의 IT, 패션, 물류 관련 기업이 밀집한 지역으로, 해당 지역 직장인들의 주거 수요가 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 조영모의 보증금 168,800,000원이 인수되는 조건입니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가(164,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰자가 부담해야 할 총 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

* 별도등기(지상권) 인수: 토지에 금천구 명의의 지상권이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 가치에 미치는 영향은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 이용 상태 미확인: 감정평가서 상 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상황이 공부상(오피스텔)과 다를 수 있는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 인근의 우수한 입지와 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 비교적 신축 건물이라는 장점도 있습니다. 하지만 권리분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 168,800,000원이 매수인에게 인수되는 조건이며, 별도등기(지상권) 역시 인수될 가능성이 높아 투자 시 상당한 추가 비용 부담이 예상됩니다. 특히 인수되는 임차인의 보증금이 현재 부동산 시장 가치보다 높아, 낙찰받더라도 총 지출 비용이 부동산 가치를 초과할 위험이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 풍부한 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스, 산업단지, 상업 시설이 밀집된 지역 특성상 오피스텔의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년에 준공되어 건물 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 164,000,000원이며, 최근 실거래가는 130,000,000원부터 145,000,000원 범위에 분포하고 있습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 건의 시장 가치 및 최근 거래 사례를 기반으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 평균치(약 135,000,000원)를 고려하여, 감정가 대비 저가 입찰 가능성과 보수적인 접근을 위해 135,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

매우 중요: 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 168,800,000원이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 따라서 실제 총 지출 비용은 위 예상 입찰가 135,000,000원에 인수되는 보증금 168,800,000원을 추가한, 총 303,800,000원 이 될 수 있습니다. 이는 최근 시장 거래가(130,000,000원~145,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 투자 가치를 판단하실 때 반드시 총 지출 비용을 최우선으로 고려하여 매우 신중하게 접근하시기 바랍니다. (참고: 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분이 있으나, 등기부등본 및 임차인 현황상 '인수'로 명확히 기재되어 있음을 재차 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.