나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3196 [1] 서울특별시 강서구 방화동 593-63 대림캐슬 제102동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "개화산역" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 도시형생활주택, 다세대주택, 다가구주택 등을 중심으로 인근에 상업 및 편익시설과 공원시설 등 소재하는 기존주택 지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역과 버스정류장 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북서측 약 400m 거리에 지하철 5호선 역인 "개화산역" 소재하고, 남동측 약 680m 거리에 9호선 역인 "신방화역" 소재하고, 남서측 약 1.3km 거리에 5호선, 9호선, 공항철도의 환승역인 "김포공항역" 소재함. 본건의 동측 약 190m, 북측 약 250m, 남측 약 390m, 북서측 약 470m 거리에 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 도시형생활주택 3개동 중 102동으로 외벽 : 인조서 판붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임. 창호 : PVC 이중창호.

이용상태

현재 도시형생활주택으로 이용중임. (방3, 주방 및 거실, 화장실, 현관)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 갖추고 있음. 본건 단지 전체에 옥내 자주식 주차 19대분(189㎡)과 옥외 자주식 주차 13대분(171.1㎡)의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 0.821 대)

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 토지로서 전체적으로 평탄한 지상에 건립되어 있으며, 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 로폭 약 10m의 도로에 접하고 남측으로 로폭 약 6m의 도로에 접하며 동측으로 로폭 약 3m의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3196 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 593-63 대림캐슬 제102동 제3층 제301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 353,000,000원

* 토지면적: 25.38㎡ (약 7.67평)

* 토지지분: 25.38㎡ (약 7.67평)

* 건물면적: 40.95㎡ (약 12.38평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "개화산역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 도시형생활주택, 다세대주택, 다가구주택 등을 중심으로 상업 및 편익시설, 공원시설이 혼재된 기존 주택 지역입니다. 주거용으로서 전반적인 환경 및 입지 조건은 양호합니다.

* 교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익도 우수합니다.

* 지하철 5호선 "개화산역"이 북서측 약 400m 거리에 위치하며, 9호선 "신방화역"은 남동측 약 680m, 5호선, 9호선, 공항철도의 환승역인 "김포공항역"은 남서측 약 1.3km 거리에 소재합니다.

* 동측 약 190m, 북측 약 250m, 남측 약 390m, 북서측 약 470m 거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 11월 9일 접수된 (주)더자산관리대부의 근저당권(255,000,000원)입니다.

* 본 경매는 2026년 1월 27일 접수된 (주)더자산관리대부의 임의경매(191,744,164원)에 의한 것입니다.

* 소유권 보존, 소유권 이전(김시운 외 1인), 김시운 지분 압류(강서구) 등기 등이 존재하며, 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

* 주의해야 할 점은 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권개요:"라고 기재되어 있어, 지상권 등 인수해야 할 권리가 존재할 가능성이 있습니다. 상세 내용은 현장 조사 및 권리 분석을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도 해당 임차인으로 인한 추가적인 법적 분쟁이나 예상치 못한 보증금 지급 의무가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 "대림캐슬" 단지는 2017년 준공된 집합건물입니다.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 단지 또는 인근 빌라의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일, 마곡팰리스 (전용 38.95㎡, 3층) 306,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 786만원).

* 2026년 7월 6일, 대림캐슬 (648-31번지, 전용 29.97㎡, 5층) 253,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 844만원).

* 2026년 7월 1일, 럭키밸리존 (593-35번지, 전용 57.69㎡, 2층) 260,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 451만원).

* 본건은 전용면적 40.95㎡로, 같은 "대림캐슬" 단지의 29.97㎡ 물건(253,000,000원, 평당 약 844만원)보다 면적이 넓습니다.

* 면적을 고려하여 환산 시, 유사 평당가(844만원/㎡)를 적용하면 약 345,800,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 353,000,000원(평당 약 862만원)은 최근 거래 사례 대비 약간 높은 수준으로 보이나, 면적 및 입지 조건을 고려했을 때 수용 가능한 범위로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 인조석 판붙임, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일 마감되었습니다. 창호는 PVC 이중창호입니다.

* 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 주방 및 거실, 화장실, 현관으로 구성되어 있습니다.

* 난방, 위생, 소방, 승강기, 보안 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 총 32대의 주차 공간(옥내 자주식 19대, 옥외 자주식 13대)이 확보되어 있으며, 세대당 평균 0.821대 주차가 가능합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 김포공항 인근으로 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 임차인 현황이 '미상'이라는 점입니다. 임대차 관계에 대한 면밀한 조사를 통해 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무와 보증금 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부와 그 내용이 부동산 가치에 미치는 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 토지 이용 및 건축 행위에 대한 제한 사항이 존재합니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 지하철역 및 편의시설 접근성이 우수하여 주거 환경이 양호합니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 면적 대비 평당가는 다소 높은 편입니다.

* 권리 분석 상 인수해야 할 지상권 등의 존재 가능성과 임대 관계 미상이라는 큰 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 조사 없이는 투자가 어려운 물건입니다.

* 해당 리스크를 충분히 해소하고 잔여 권리 관계를 명확히 파악한다면, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 5호선, 9호선, 공항철도 이용이 편리하여 서울 주요 지역 및 김포공항 접근성이 뛰어납니다.

* 생활 편의시설: 인근에 상업시설 및 공원 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2017/2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 주거 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 수요: 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 353,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 중 같은 단지(대림캐슬) 내 29.97㎡ 물건이 253,000,000원(평당 약 844만원)에 거래되었습니다. 본건(40.95㎡)에 이 가격을 적용 시 약 345,800,000원 수준입니다.

* 비슷한 연식의 타 단지(마곡팰리스, 38.95㎡)는 306,000,000원(평당 약 786만원)에 거래되었습니다. 본건에 이 가격을 적용 시 약 321,880,000원 수준입니다.

* 감정가가 시장가 대비 약간 높은 수준으로 보이며, 특히 "매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)" 및 "임대관계 미상"이라는 큰 리스크를 고려해야 합니다.

* 따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 임대관계 미상으로 인한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 이에, 예상 입찰가는 325,000,000원으로 제시합니다. (해당 가격은 잠재적 리스크 요소를 충분히 반영한 보수적인 가격이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.