나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3411 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 94 선유도역더블파크투웨니퍼스트 제103동 OOO OOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동4가 소재 "당산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근 은 아파트단지 및 다세대주택 등의 공동주택과 오피스텔, 소규모 공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 근거리에 지하철 9호선 "선유도역"이 소재하고 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제8층 제803호로서, - 사용승인일: 2020년 6월 25일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 남동측, 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(예외: 애완 및 방범용 가축)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관 한허가구역((대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간 : 2025.10.20 ~2026.12.31.허가대상 용도 : 아파트(건축법 시행령 별표1)) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3411 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 94 선유도역더블파크투웨니퍼스트 제103동 제8층 제803호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 331,000,000원

* 토지 면적: 12.16㎡ (약 3.68평)

* 건물 면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 권OO

* 건물 사용 승인일: 2020년 6월 25일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 양평동6가 소재, "당산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 인근은 아파트 단지, 다세대 주택 등 공동주택과 오피스텔, 소규모 공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 본건 근거리에 지하철 9호선 "선유도역"이 소재하고 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 단지 남서측, 남동측, 북동측으로 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리:

* 강제경매 (채권자: 권OO, 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3411)

* 말소기준권리: 인천축산업협동조합의 가압류 (접수일자: 2025년 11월 6일)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음. (본건은 통상적인 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 석)

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자 등록일): 2025년 4월 11일

* 확정일자: 2025년 3월 10일

* 배당신고일자: 2026년 4월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 배당신고일자가 경과되었으며 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 494,939,485원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 지하철 9호선 선유도역 역세권의 일부를 형성하며, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설로서의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 아파트 단지 및 공동주택이 다수 위치하고 있어 배후 주거 수요 또한 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육 시설: 당산초등학교가 북서측 인근에 위치해 있습니다.

* 교통 시설: 지하철 9호선 선유도역과 인접한 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 해당 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 278,000,000원의 임차인이 존재하며 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있지만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 이 부분에 대한 철저한 확인과 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한 사항: 본건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획법규에 따른 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가: 감정가 331,000,000원에 비해 최근 실거래가가 280,000,000원~295,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철역과 가까운 역세권 입지를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 토지 이용 제한 사항, 그리고 감정가와 실거래가 간의 차이는 투자 시 신중한 접근을 요구하는 주요 요인입니다. 권리관계의 복잡성을 감안하여 충분한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 선유도역 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

* 소형 면적: 전용면적 28.42㎡는 1인 가구 또는 소규모 업무용으로 수요가 꾸준히 있는 편입니다.

* 복합 상권: 주거, 상업, 업무시설이 혼재된 지역으로 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적의 8층 물건이 2026년 7월 9일에 280,000,000원에 거래되었습니다. 또한 13층 물건들이 2025년 12월 290,000,000원에서 2026년 7월 295,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 331,000,000원이나, 최근 실거래가와 비교하면 다소 높은 편입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 278,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 수준에 육박합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 임차인이 보증금을 전액 배당받을 것으로 추정되나, 임차인의 대항력 존재는 여전히 주의가 필요한 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 잠재적 위험을 감안한 합리적인 입찰가는 260,000,000원 ~ 275,000,000원 범위로 제안합니다. 이 가격대는 최근 8층 실거래가보다 낮고, 임차인 보증금과의 차이를 고려하여 안전 마진을 확보할 수 있는 수준입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 법률 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.