나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3237 [1] 서울특별시 영등포구 여의도동 47 여의도자이 제22층 제501-2208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 지하철 9호선, 신림선 "샛강역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중대형 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 상업 및 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선, 신림선 "샛 강역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 39층 건 내 제22층 제501-2208호 (사용승인일: 2008.04.29), 외벽: 커튼월 및 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재경보설비, 스프 링클러설비, 승강기설비, 지하 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 판매시 설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 51m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외, 북서측으로 노폭 약 2 0m 내외, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경보 호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도 권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등 , 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파 트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3237 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 여의도동 47 여의도자이 제22층 제501-2208호

용도: 오피스텔

감정가: 581,000,000원

토지면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

토지지분: 9.8㎡ (약 2.96평)

건물면적: 41.24㎡ (약 12.48평)

건물지분: 41.24㎡ (약 12.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케어캠프주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 지하철 9호선, 신림선 "샛강역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중대형 아파트 단지, 주상복합 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 상업 및 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선, 신림선 "샛강역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 39층 건물 내 제22층 제501-2208호이며, 2008년 4월 29일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 커튼월 및 인조석 마감, 창호는 시스템 창호 등으로 마감되었습니다.

주변 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 51m, 남서측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약

등기부등본상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리

을20 근저당권 (2024년 9월 11일, 제이비우리캐피탈주식회사, 408,000,000원)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액

총 채권 금액은 1,843,522,884원으로 매우 높은 편입니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 내용이 없으며, 지상권 등 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역적 특성

본 물건이 소재한 여의도동은 금융 및 업무 중심지이자 주거 기능도 겸비한 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 건축법, 교육환경 보호에 관한 법률 등에 따른 각종 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로 거래 시 유의해야 합니다.

주변 시설

본건 주변으로는 지하철역, 버스정류장, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 조사된 바에 따르면 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 접근성

지하철 9호선 및 신림선 "샛강역"이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설 및 기타

주변에 백화점, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활 여건이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항 및 주의사항

별도로 명시된 특이사항 및 주의사항은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

임대관계 미상

임대차 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

높은 채권 총액

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한

토지거래계약 허가구역 지정 등 일부 토지이용 관련 규제는 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여의도라는 우수한 입지에 위치하고 있으며, 2026년 7월 3일 동일 면적의 오피스텔이 640,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 41.24㎡의 적정 면적과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상과 높은 채권 총액, 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 여의도라는 서울의 핵심 업무 및 주거 지구에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 편리한 교통망: 지하철역과 다수의 버스 노선이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변에 상업시설, 편의시설, 녹지 공간 등이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 유사 면적 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일 면적인 41.24㎡ 오피스텔이 2026년 7월 3일에 640,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 581,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려할 때 시세는 640,000,000원 이상으로 판단됩니다. 임대 관계 미상 및 높은 채권 총액 등의 리스크를 감안하더라도, 경쟁력 있는 입지를 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 책정합니다.

예상 입찰가: 650,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.