나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3379 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제11층 제1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건 내 제11층 제1104호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 공히 도시지역, 준주거지역,제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 973-1번지, 어반팰리스 제11층 제1104호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3379(1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다.

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제11층 제1104호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제11층 제1104호

* 준공년월: 2020년 02월

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 등재)

* 토지면적: 7.14㎡ (약 2.16평)

* 건물면적: 20.78㎡ (약 6.30평)

* 감정가: 262,000,000원 (2억 6천 2백만원)

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 이OO)

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 혼재.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 도로: 본 건은 북측 및 동측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각.

* 경매 종류: 부동산강제경매 (채권자: 이OO)

* 말소기준권리: 2023년 09월 05일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리: 2026년 01월 23일 접수된 이빛나(채권액 269,000,000원)의 강제경매개시결정 등기 정보가 있습니다. 이는 본 경매 사건의 채권자일 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 26일

* 확정일자: 2021년 01월 19일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 01월 23일

* 권리 분석 요약:

* 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 이 의 존재입니다.

* 임차인의 보증금(269,000,000원)이 감정가(262,000,000원)보다 높게 설정되어 있습니다.

* 명시적으로 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 현재 상황상 약 7,000,000원 (269,000,000원 - 262,000,000원)의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 배당표 확인을 통해 정확한 인수 금액을 파악해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 973-1번지 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 자리 잡고 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. "어반팰리스" 건물 자체도 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 등으로 복합 사용되고 있어 지역 내에서의 활발한 이용이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 교육: "문성중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 편의: 주변의 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 환경: 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주거 환경은 안정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험:

* 임차인 이 는 전입일자(2021-02-26)와 확정일자(2021-01-19)를 모두 갖추고 있어 대항력이 있습니다.

* 임차인의 보증금(269,000,000원)이 감정가(262,000,000원)를 7,000,000원 초과합니다.

* 본 경매에서 해당 물건이 감정가 또는 그 이하로 낙찰될 경우, 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못하게 되며, 이 차액(최소 7,000,000원)은 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 실질적인 총 취득 비용 증가로 이어집니다.

* 토지이용계획 상 제한사항:

* 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(문성생활권)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한들은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 부서에 상세 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 최신 건물(2020년 준공)로 상품성이 양호하며, 독산동 일대의 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인 이 의 존재와 그 보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다.

이로 인해 낙찰자는 임차인에게 미배당된 보증금(최소 7,000,000원)을 추가로 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 본 건의 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 되므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

제시된 감정가는 262,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면 이 금액보다 더 높은 총액이 투입될 수 있습니다. 따라서, 철저한 시세 조사와 함께 임차인과의 협상 가능성, 향후 건물 가치 상승 여력 등을 종합적으로 판단하여 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축급에 해당하여 상품성이 우수합니다.

* 독산동 지역의 잠재력: 금천구 독산동은 꾸준한 개발과 함께 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 전략적 접근 시 시세차익 가능성: 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 충분히 인지하고, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 262,000,000원입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 주택 거래 가격은 다소 편차가 있습니다. 2023년에 준공된 29.87㎡ 면적의 경우 325,000,000원(약 10.88백만원/㎡)에 거래되었으며, 2017년 준공된 53.72㎡ 면적은 440,000,000원(약 8.19백만원/㎡)에 거래되었습니다. 2012년 준공된 21.99㎡는 140,000,000원(약 6.37백만원/㎡)에 거래된 사례도 있습니다.

본 건의 면적(20.78㎡)과 준공연도(2020년)를 고려할 때, ㎡당 가격은 8백만원에서 10백만원 이상으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본 건의 순수 부동산 시세는 약 207,800,000원 (20.78㎡ * 10백만원/㎡)에서 262,000,000원(감정가 수준)으로 예상됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 이러한 시장 가치를 기반으로 산정됩니다. 현재 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원은 감정가보다 7,000,000원 높으므로, 낙찰가가 감정가 수준일 경우 임차인에게 7,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 고려할 수 있습니다. 이 경우, 총 예상 취득 비용은 낙찰가에 인수 보증금(약 7,000,000원)을 더한 금액이 됩니다. 만약 시장 가치를 더 높게 평가하고 임차인 전액 보상(총 취득 비용 269,000,000원 이상)을 목표로 한다면, 270,000,000원 이상의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세 권리 분석 및 배당표 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.