나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14247 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-3 마곡에비앙 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ‘지하철5호선 발산역’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 발산역)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상10층 건 내 ‘마곡에비앙’ 제3층 제303호로서 (사용승인일 : 2015.08.21) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 오피스텔로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.2. 4)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.. ~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14247 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 793-3 마곡에비앙 제3층 제303호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물면적: 18.97㎡ (약 5.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

사용승인일: 2015년 8월 21일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

교통상황:

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요지입니다.

인접 도로상태:

대상 물건의 동측으로는 폭 약 30미터의 대로, 서측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 서울남부지방법원 강제경매개시결정 등기(2026년 1월 26일 접수, 한국주택금융공사)입니다.

인수되는 권리:

을구 1번 주택임차권 등기 (권리자: 이 )가 있으며, 금액은 140,000,000원입니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

인수 보증금:

물건명세서상 '을구 1번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있습니다. 이는 보증금 140,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액이 매수인에게 인수됨을 의미합니다. (단, 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.)

총 채권액:

등기부상 채권 총액은 140,000,000원 (주택임차권 금액 기준)으로 파악됩니다.

특이사항:

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 물건 인수 시 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

최근 시세 동향:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 마곡에비앙 오피스텔은 2026년 3월 4일에 18.45㎡ ~ 18.97㎡ 면적이 115,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건의 감정가(124,000,000원)는 최근 실거래가 수준과 유사하거나 소폭 높은 편입니다.

오피스텔 매매/임대 정보 분석:

최근 매매 사례들을 볼 때, 해당 면적대의 오피스텔은 1억 1천 5백만원에서 1억 2천만원대의 시세를 형성하고 있습니다.

예상 임대 수익률 (참고):

만약 보증금 140,000,000원을 인수하고, 시세가 120,000,000원인 오피스텔을 낙찰받는다면, 실질적인 매수 비용 부담이 크게 발생하므로 임대 수익률 분석 시 신중해야 합니다. (정확한 임대료 수준 파악 필요)

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 지하철 5호선 발산역이 인접해 있어 도심 및 강남 접근성이 우수합니다.

* 단지 인근에 대규모 상업시설, 병원, 공원, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 마곡지구 개발에 따른 배후 수요가 풍부하여 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 정보:

주변 지역을 조사한 결과, 대상 물건으로부터 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

도시개발구역:

마곡 도시개발사업 구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있으나, 개발 계획 변경 등의 변동 가능성도 존재합니다.

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인:

가장 중요한 리스크 요소입니다. 보증금 140,000,000원의 주택임차권(을구 1번)이 인수될 가능성이 높으며, 이는 매수인의 실질적인 인수 부담으로 작용합니다. 임차인 이 이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도(아파트 등)에 대한 거래 허가 요건이 존재할 수 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

* 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 발산역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 마곡지구 개발의 수혜 지역에 자리하고 있습니다. 최근 시세는 감정가 수준에서 형성되어 있으나, 권리분석 상 '선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인' 이 의 존재로 인해 보증금 140,000,000원의 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 인수 보증금 0원이라는 정보와 상반되는 점이 있어, 입찰 전 관련 내용을 명확히 소명받거나 추가적인 권리분석이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 발산역 초역세권 입지로 향후 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 마곡지구 개발의 직접적인 수혜 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮습니다 (인수 보증금 리스크 제외 시).

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 권리분석 상 '대항력 있는 임차인'인 이 (보증금 140,000,000원)의 임차권이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

만약 이 의 보증금 140,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 물건의 시세가 약 120,000,000원 수준임을 감안할 때, 140,000,000원의 보증금을 인수하게 되면 투자 비용이 시세를 훨씬 초과하게 되어 수익성 확보가 어렵습니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 인수 부담금을 고려하여 매우 낮은 가격에 낙찰받아야 합니다.

다만, 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성도 있습니다. 이 점은 '을구 1번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 물건명세서 내용과 상반되므로, 입찰 전 반드시 법원 또는 담당 조사관에게 임차인의 배당 현황 및 보증금 인수 여부를 명확히 확인하셔야 합니다.

위와 같은 상반된 정보와 인수 위험을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정한다면, 100,000,000원 이하 에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종적인 입찰가 결정은 반드시 임차인의 보증금 인수 여부를 최종 확인한 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.