나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3467 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제11층 제1103호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며 지하철역 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치함. 주위는 아파트형공장, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 역 "가산디지털단지역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 (가) 제11층 제1103호, (나) 제11층 제 1104호 로서, (사용승인일: 2010.04.19.) 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

(가), (나) 공히 아파트형 공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 20m내외(가산디지털2로) 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 가산동 345-33 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지 반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 2. 가산동 614-26 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 일단의공업용지조성사업지역, 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015 -08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02 -524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3467 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제11층 제1103호

* 건물명: 에이스하이엔드타워7

* 용도: 지식산업센터 (아파트형공장, 지원시설)

* 감정가: 712,000,000원

* 토지면적: 44.06㎡ (약 13.33평)

* 토지지분: 44.06㎡ (약 13.33평)

* 건물면적: 171.67㎡ (약 51.93평)

* 건물지분: 171.67㎡ (약 51.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2010년 04월 19일

* 건물 내 총 호수: 83호

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트형공장, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로(가산디지털2로)와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 1토지 (을구1번 지상권 설정등기)

* 2토지 (을구1번 지상권 설정등기)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사몸이편안, 정민우

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입(사업)일자: 2020-03-19

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 임차인: 주식회사애드모먼트, 정민우

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2024-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 임차인: 주식회사키노툰, 김석목

* 보증금: 0원

* 차임: 200,000원

* 전입(사업)일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 보증금이 0원이므로 경매 취득 시 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 가산디지털단지 내 핵심 입지에 위치하여 IT, 제조업, 중소기업 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있습니다.

* 지식산업센터 및 지원시설 복합 건물로서, 풍부한 배후 수요와 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 지하철역, 버스 정류장 등 편리한 교통망과 다양한 근린생활시설이 발달하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 백화점, 병원, 식당가 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔 등 주거 시설과 업무 시설이 혼재되어 있어 근무자 및 방문객의 편의를 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 을구에 지상권 설정등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로 낙찰자가 인수해야 합니다. 해당 지상권의 내용 및 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 국가산업단지, 산업시설구역으로 지정되어 있어, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 사업 범위 및 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 취득 전에 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등) 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 외국인 등이 아파트 등 특정 용도로 거래 시 허가가 필요하므로, 향후 거래 시 제한사항을 확인해야 합니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 추가적인 건축 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 물건에 대한 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 추가적인 임대차 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 핵심 산업단지인 가산디지털단지의 우수한 입지에 위치한 지식산업센터입니다. 지하철 가산디지털단지역과의 접근성이 뛰어나고, 주변 상업 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 사업 운영이나 임대 수익 창출 측면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기가 존재하며, 국가산업단지 및 토지거래 허가구역 지정 등 복합적인 법적 제한 사항이 있는 점을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 탁월한 입지 및 교통 접근성 (지하철 1, 7호선).

* 활발한 산업단지 상권 내 위치하여 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 2010년 사용승인 건물로, 비교적 신축에 가까워 건물 상태 양호 기대.

* 지식산업센터로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 712,000,000원입니다. 현재 제시된 정보 상으로는 인수해야 할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 인수, 산업단지 관련 법규 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 하며, 최근 주변 실거래가, 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.