나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3348 [1] 서울특별시 강서구 염창동 283-2 팔레시움 제6층 제616호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '지하철 9호선 염창역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 지하철 염창역(9호선) 및 제반 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 9층 건물 내 제6층 제616호로서, (사용승인일 : 2012년 10월 18일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임. -기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타 용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관 리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026. 8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리 계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 서울특별시 강서구 염창동 283-2 팔레시움 제6층 제616호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3348 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 116,000,000원입니다.

토지 면적은 6.87㎡(약 2.08평)이며, 건물 면적(전용면적)은 18.14㎡(약 5.49평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 건물은 철근콘크리트구조로 2012년 10월 18일에 사용승인을 받았습니다.

토지이용계획상 해당 물건지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 업무시설, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 제반 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

물건지 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 1월 8일자 강서구(서울특별시)의 압류(갑6)로 보입니다. (강제경매 개시 결정일은 2026년 1월 23일 (갑7))

을구 1번 권리로 2025년 1월 9일에 접수된 이태리 씨의 주택임차권이 있으며, 금액은 130,000,000원입니다.

이 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이태리 씨의 보증금 130,000,000원은 감정가 116,000,000원보다 높으므로, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 있으며, 이에 따른 인수 위험이 있습니다.

2026년 1월 23일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매(채권액 143,891,155원) 및 2026년 2월 5일 접수된 영등포세무서장의 압류는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

해당 물건지가 위치한 염창동 지역은 지하철 9호선 염창역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 많아 직장인 및 1~2인 가구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

현재 건물 내에서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기준시점 현재 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 9호선 염창역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 염창역 상권을 중심으로 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 갖추어져 있습니다.

주거 환경: 오피스텔 및 아파트 밀집 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

건물 내 설비: 위생 및 급배수, 소방, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이태리 씨의 보증금 130,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 매입 비용을 증가시킬 수 있습니다.

현재 공실 상태로 즉각적인 임대수익 발생이 어렵습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 폐기물 매립시설 설치 제한 지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 지역 지구 지정 및 제한사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 염창역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 현재 공실 상태임을 감안해야 합니다.

또한, 복잡한 토지이용계획상의 규제 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 9호선 염창역 초역세권 오피스텔로, 교통 편의성이 우수합니다.

1~2인 가구 및 소규모 업무 공간으로 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

임차인 보증금 인수 위험만 잘 관리한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 면적(18.14㎡)의 팔레시움 오피스텔 매매가는 2024년 3월 110,000,000원, 2024년 1월 105,000,000원, 2025년 2월 100,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

감정가는 116,000,000원입니다.

권리분석 상 임차인 보증금 130,000,000원을 인수할 가능성이 있어, 낙찰가에 임차 보증금까지 고려하면 총 매입 비용이 결정됩니다.

다만, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따라, 본 물건의 순수 부동산 가치에 대한 판단으로 접근합니다.

감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 116,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

하지만 인수되는 임차 보증금(130,000,000원)이 현재 시장가보다 높다는 점을 감안하여, 입찰 참여 시에는 보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세와 감정가를 고려하여 예상 입찰가는 116,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.