나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100180 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 882-4 케이타워오피스텔 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 올리브 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 "서울대입구역" 서측 인근에 소재하며 주위는 업무.상업용빌딩, 오피스텔, 다세대주택 등과 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거지대로서 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측으로는 지하철 2호선의 "서울대입구역"이 소재하고 인근 도로변을 따라 대중교통버스가 소재하며 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제8층 제807호로서, 외벽: 강화 유리 및 치장 석재 마감 등 내벽: 몰탈위 페인트 마감 등 창호: 시스템 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생설비, 난방설비, 소방설비, CCTV설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 및 도로대비 일단의 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 이 도로는 북측으로 "남부순환로"와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100180 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 882-4 케이타워오피스텔 8층807호

용도: 오피스텔 (건축물대장상: 업무시설)

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사 (서OOOOOOOO)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 8층 807호

건물면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

건축물 연면적: 3268.24㎡ (약 988.7평)

대지 면적: 592.1㎡ (약 179.1평)

사용승인일: 2010년 08월 20일

1.2. 권리분석 요약

말소기준권리: 2023년 03월 02일 근저당권 (채권최고액 1,126,500,000원)

인수되는 권리: 없음

모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

말소 예정인 권리:

* 을5 근저당권 (지완)

* 을6 주택임차권 (한국토지주택공사, 140,000,000원)

* 갑4 가압류 (조용민, 170,000,000원)

* 갑5 가압류 (김창억, 115,000,000원)

* 갑6 강제경매 (서울보증보험, 142,286,027원)

* 갑7 압류 (국민건강보험공단)

총 등기부채권액: 1,551,500,000원

1.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 1,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-08-11

배당신고일자: 2026-03-27

대항력: 없음

비고: 소액 임차인으로 보이며, 대항력이 없어 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. (보증금 100만원은 인수되지 않을 것으로 판단됨)

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-17

확정일자: 2022-12-01

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 설정되어 있으나, 서울보증보험의 확약서 제출로 인해 보증금 1.4억원은 인수되지 않고 말소될 예정입니다. (우선변제권 주장 및 대항력 포기 확약)

1.4. 특이사항

* SGI 인수조건 변경, 공동담보 물건

* 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 한국토지주택공사로부터 임차보증금 반환채권을 양수받았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 "서울대입구역" 서측 인근에 소재합니다.

주위는 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 다세대주택 등과 근린생활시설이 혼재하는 상업 및 주거지대로서 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 동측으로는 지하철 2호선 "서울대입구역"이 소재하고 인근 도로변을 따라 대중교통 버스가 운행되어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접면

북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 이 도로는 북측으로 "남부순환로"와 연계됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역: 봉천지역중심 (서울특별시 고시 제2016-202호)

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)에 접합

* 기타 제한사항:

- 가축사육제한구역

- 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)

- 과밀억제권역

- 중점경관관리구역 (주요산 주변)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 혼재단지 연립 포함)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 용도)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 상세

본 건은 2026년 01월 27일 서울보증보험 주식회사의 신청으로 부동산강제경매가 개시되었습니다.

말소기준권리는 2023년 03월 02일자 지완의 근저당권이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

따라서 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않으며, 잔금 납부 후 등기 촉탁 시 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임차권 등)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 권리분석

* 이영재 임차인은 2025년 08월 11일 전입하였으나 대항력이 없습니다. 보증금 100만원은 소액 임차인으로 분류될 수 있으나, 대항력 부재 및 배당 신고일자 등을 고려할 때 보증금 전액 회수는 어려울 수 있으며, 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 한국토지주택공사(LH) 임차인은 2023년 01월 17일 전입하였고 주택임차권 등기가 설정되어 있습니다. 그러나 신청 채권자인 서울보증보험이 LH로부터 임차보증금반환채권을 양수받았고, LH가 보증금 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하겠다는 내용의 확약서를 제출하였으므로, 본 건 매각으로 인해 한국토지주택공사의 임차권은 말소될 예정이며 보증금 1.4억원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

서울대입구역 역세권에 위치하며, 업무시설, 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

지하철역과 인접하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

4.2. 최근 매매 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근 3건의 실거래 내역은 다음과 같습니다.

* 2026년 01월 10일: 10,500만원 (3층)

* 2025년 12월 31일: 11,000만원 (7층)

* 2026년 04월 19일: 10,900만원 (3층)

최근 매매가는 3층 기준 1.05억 ~ 1.09억 원, 7층 기준 1.1억 원 수준으로 형성되어 있습니다.

평균 매매가는 약 108,333,333원 입니다.

4.3. 잠재적 수요

서울대입구역은 대학가 및 직장인 수요가 풍부한 지역입니다. 본 물건과 같은 소형 오피스텔은 1인 가구 및 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 건물(케이타워 오피스텔) 및 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (마트, 식당, 카페 등)

5.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 서울대입구역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 인근 도로를 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 환경은 상업 및 주거 지역으로 무난하며, 일반적인 지도 검색 및 제공된 정보상 특이한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.). 현재는 지정 기간이 경과하였으나, 향후 관련 법규 변경 또는 재지정 가능성에 대한 주시가 필요합니다. (외국인 등 특정 대상자에게만 적용되는 허가구역이었음)

6.2. 공동담보 및 SGI 조건 변경

* 'SGI 인수조건 변경, 공동담보' 표기는 해당 물건이 복수의 담보로 묶여 있거나, 채권자의 인수 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이나 특이 조건 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 시세 대비 감정가

* 감정가 1억 2,100만원 대비 최근 실거래가가 1.05억 ~ 1.1억 원 수준으로, 약 1,000만원 ~ 1,600만원 가량의 시세 차이가 존재합니다. 이는 입찰가 산정 시 고려해야 할 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동, 지하철 2호선 서울대입구역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

교통 여건이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 입지적 장점이 큽니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금이나 채무는 없는 것으로 판단됩니다. (임차인 보증금 1.4억 원은 서울보증보험의 확약으로 말소 처리 예정)

다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 다소 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 초역세권으로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리 소멸로 낙찰 후 명도 및 법적 문제 발생 가능성 최소화.

* 실거주 및 임대 수익: 1인 가구 및 직장인을 위한 실거주 목적 또는 안정적인 월세 수익 창출 목적 투자 적합.

* 향후 시세 상승 기대: 서울대입구역 일대 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건(케이타워 오피스텔 807호, 전용면적 18.24㎡)의 시세는 약 105,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

감정가 121,000,000원은 현재 시장가보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 최근 매매가 평균: 약 108,333,333원

* 최근 매매가 하단: 105,000,000원

* 최근 매매가 상단: 110,000,000원

권장 입찰가 범위: 108,000,000원 ~ 115,000,000원

본 권장가는 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 임대 시세 재확인, 주변 유사 물건 시세 비교, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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