나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100136 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유 형의 다세대주택, 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '봉천역" 및 노선버스정류장 이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 3층 303호로서. 외벽: 외장 석재 붙임 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대(후면 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 대체로 사다리형 완경사지의 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100136 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

* 총 층수: 6층 중 3층

* 토지 면적: 26.45㎡ (약 7.99평)

* 건물 면적: 40.65㎡ (약 12.29평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 감정가: 449,000,000원

* 채권자: 이OO (이 )

1.1. 건축물 현황

* 건물명: 수팰리스FT

* 동/호수: 102동 303호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 주요 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 주위 환경: "봉림중학교" 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

2. 입지 조건

* 교통: 지하철 2호선 '봉천역' 및 다수의 버스 노선 이용 가능. 제반 차량의 진출입 용이.

* 생활 편의: 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 교육 환경: 봉림중학교가 인접해 있음.

3. 권리 분석

* 경매 유형: 부동산 강제 경매 (채권자: 이 )

* 말소 기준 권리: 의정부세무서장의 압류 (2023년 6월 16일자)

* 주요 권리 분석:

* 을구 3번 주택임차권 (이지영): 보증금 445,000,000원. 전입일자 2021년 3월 2일, 확정일자 2021년 2월 2일. 대항력 있음. 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

* 기타 압류, 강제 경매 등은 말소 기준 권리보다 후순위로 모두 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차인의 보증금 445,000,000원. (배당 여부에 따라 최종 인수 여부 결정)

* 주의사항: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액 인수 가능성이 높아 투자 시 신중한 접근이 필요함.

4. 상권 분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 대규모 상업 지구와의 접근성은 다소 떨어지나, 지역 내 주민을 위한 편의 시설은 갖추어진 편임.

5. 생활 정보

* 주거 형태: 단지형 도시형 생활주택으로, 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있으며, 내부 구조는 일반적인 도시형 생활주택과 유사함.

* 편의 시설: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 시설 등이 완비되어 있어 생활에 편리함.

* 인근 시설: 봉림중학교 인접.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 이지영 임차인의 보증금 445,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 총 인수 금액에 직접적인 영향을 미침. 감정가(449,000,000원)와 인수 보증금(445,000,000원)이 거의 유사하여, 입찰가 결정에 매우 중요한 변수임.

* 임차인의 보증금/차임 관련: 임차인 이지영은 보증금 445,000,000원에 차임 0원임. 제공된 정보에 따르면 대항력이 있음.

* 주변 혐오 시설: 현장 조사 및 주변 정보 분석 결과, 본 물건의 즉각적인 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거 지역에 위치한 도시형 생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준임.

* 가장 큰 위험 요소는 보증금 445,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액 전액이 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점임.

* 감정가가 인수 보증금과 거의 차이가 없어, 낙찰가율이 높아질 경우 투자 수익을 기대하기 매우 어려운 구조임.

* 임차인의 배당 여부에 따라 인수 금액이 달라지므로, 입찰 전 배당표 예측 및 임차인과의 협상 가능성을 신중하게 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 장기적인 서울 지역 부동산 가치 상승 잠재력.

* 도심 내 비교적 접근성이 좋은 위치.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 449,000,000원

* 인수 보증금 (추정): 445,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 분석 결과, 유사 면적 (약 40㎡)의 다세대 주택이 최근 540,000,000원 수준에서 거래된 사례가 있음.

* 이를 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 약 500,000,000원 ~ 530,000,000원 수준으로 추정됨.

* '인수 보증금'을 제외한 실질적인 투자 비용(입찰가)은 다음과 같이 산정될 수 있음:

* 시장 가치 - 인수 보증금 = 예상 입찰가

* 약 500,000,000원 - 445,000,000원 = 55,000,000원

* 약 530,000,000원 - 445,000,000원 = 85,000,000원

* 따라서, 예상 입찰가는 약 55,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중하게 결정해야 함. (이는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 낙찰자가 인수한다고 가정했을 때의 금액임.)

* ※ 상기 입찰가는 잠재적 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 실제 입찰 시에는 법원 매각 기일, 현장 조사 결과, 배당표 등을 종합적으로 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.