나이스옥션 법원경매 성남 2023타경5542 [1] 경기도 성남시 중원구 갈현동 OOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 갈현동 소재 성남시 장례식장 서측 인근에 위치하며,
주위환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2,5,6 : 인접지와 등고 평탄한 정형 토지로서, 현황 나지임.
기호 3,4,7 : 인접지와 등고 평탄한 정형 토지로서, 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,2,5,6 : 서측으로 노폭 약4m 정도의 콘크리트 및 쇄석포장 도로와 접함.
기호 3,4,7 : 현황 도로임 (노폭 약 4m)

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(GB 우선해제 아랫말), 과밀억제
권역, 도시교통정비지역, 대기환경규제지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 (4) 갈현동 293번지 토지는 지목 "전"이나 현황 "도로"이며 성남시 지구단위계획상
보차혼용도로인 바, 도로로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 공히 주식회사 바이오닥터피빗 소유이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록4는 지목 "전"이나 현황 "도로"이며 농지취득자격증명 불요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 현황

사건번호: 성남지원 2023타경5542 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농업협동조합자산관리회사로 추정)

소재지: 경기도 성남시 중원구 갈현동 290-2

용도: 대지

감정가: 3,923,726,000원

토지면적: 1805.00㎡ (약 546.01평)

토지지분: 1805㎡ (약 546.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

주의사항: 일괄매각 (단, 건물 없음)

특이사항: 공동담보, 농지취득자격증명 (단, 목록4는 지목 "전"이나 현황 "도로"이며 농지취득자격증명 불필요)

1.2. 토지 이용 현황 및 계획

본건은 경기도 성남시 중원구 갈현동 소재 성남시 장례식장 서측 인근에 위치합니다.

주위환경은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(GB 우선해제 아랫말), 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기환경규제지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

감정평가서상 기호 1,2,5,6 토지는 현황 나지이며, 기호 3,4,7 토지는 현황 도로입니다.

인접 도로 상태는 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하며, 기호 3,4,7 토지는 현황 도로로서 노폭 약 4m입니다.

특히, 기호 (4) 갈현동 293번지 토지는 지목이 "전"이나 현황 "도로"이며, 성남시 지구단위계획상 보차혼용도로로 평가되었습니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서상 소유자는 주식회사 바이오닥터비핏입니다.

말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사(을5)의 근저당권이며, 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 갑1 (2000-12-29): 김종권 공유자전원지분전부이전 (소유권 이전)

* 갑12 (2021-04-23): 장미 소유권이전

* 갑15 (2022-10-28): 주식회사 바이오닥터비핏 소유권이전 (매매)

* 을5 (2022-10-28): 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (말소기준권리) - 채권최고액 3,552,000,000원

* 을6 (2022-10-28): 별내농업협동조합 지상권설정 (말소)

* 갑16 (2023-11-29): 별내농업협동조합 임의경매개시결정 (말소) - 청구금액 3,194,298,768원

* 갑17 (2024-01-16): 파주세무서장 압류 (말소)

등기부채권 총액은 3,552,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.4. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 성남시 장례식장 서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 접근성: 성남시 중심부 및 인근 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 상권분석

본 건은 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

주변에 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

갈현동 일대는 과거 개발제한구역(GB)이었으나 해제되면서 개발 압력이 있는 지역으로, 지구단위계획에 따라 체계적인 관리가 이루어지고 있습니다.

성남시 장례문화사업소, 성남중앙병원장례식장 등이 인근에 위치하고 있습니다.

과거 그린벨트와 혐오시설(화장장, 공동묘지, 소각장) 밀집 지역에 대한 주민 민원이 있었으나, 현재는 시설 현대화 및 친화 공간 조성 노력도 이루어지고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육/의료: 성남시 관내에 위치하여 다양한 교육 및 의료시설 접근성이 좋습니다. (구체적인 근거리 정보는 제한적)

1.7. 잠재적 리스크

* 토지 이용의 복잡성: 본 건 토지 일부(기호 3,4,7)는 지목은 "전"이나 현황 "도로"이며, 성남시 지구단위계획상 보차혼용도로로 평가되어, 토지 소유권 행사 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 개발제한구역 해제 지역: 과거 개발제한구역이었던 지역으로, 지구단위계획 및 도시관리계획에 따른 개발 방향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보물건으로, 다른 공동담보물건의 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임차인이 없으나, 등기사항전부증명서상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 혹시 모를 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지상권 설정 및 말소: 을6 지상권설정은 말소되었으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 특수물건정보상의 문구는 일반적인 경우를 안내하는 것으로, 본 건의 특정 지상권(을6)은 말소되었으므로 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 성남시 내 토지: 성남시는 수도권 내에서도 개발 잠재력이 높은 지역으로, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지구단위계획구역: 지구단위계획 구역 내 토지로, 향후 계획에 따른 개발 또는 재구성을 통해 가치 증대가 가능합니다.

* "도로" 현황 토지: 일부 현황 도로로 이용되는 토지가 포함되어 있어, 도로 관련 인허가 및 개발 계획 수립 시 유리한 조건이 될 수 있습니다. (단, 활용 방안은 면밀한 검토 필요)

* 부동산 임의경매: 채권자의 신청으로 진행되는 경매 절차로, 권리관계가 비교적 명확하며 법적 절차에 따라 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 건물 및 임차인 부담 없음: 현재 건물 등기 및 등기된 임차인이 없어, 명도 및 건물 철거/관리 부담이 없습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 경기도 성남시 중원구 갈현동에 위치한 대지로서, 감정가가 약 39.2억 원에 달하는 대규모 토지입니다. 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 이는 접근성 측면에서 긍정적일 수 있으나 토지 활용에 있어 신중한 검토가 필요합니다. 제1종일반주거지역 내 지구단위계획구역이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 채무 관계가 명확하고 인수할 임차인 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다. 그러나 "현황 도로"로서의 토지 이용, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 과거 개발제한구역이었던 지역의 특성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다양한 시장 상황, 경쟁 입찰자, 개발 가능성 및 예상되는 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 3,923,726,000원입니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건은 대규모 토지이며 토지 이용 현황(도로) 등 특수성이 존재하므로 이에 대한 충분한 시장 분석 및 가치 평가가 선행되어야 합니다.

또한, 채권 총액이 35억 원 이상인 점을 감안할 때, 채권자들의 회수 의지 및 타 입찰자의 참여 여부에 따라 가격이 변동될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 계획, 용도지역 변경 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

향후 철저한 시장 조사와 현장 답사를 통해 투자 가치를 재확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.