나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50092 [1] 전라남도 고흥군 포두면 남성리 1405-3 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 토지 등은 고흥군 포두면 남성리에 소재한 속칭 간척지들 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 해안지대 농경지 및 임야임.

교통상황

농로겸 마을도로와 근접하고 국도 15호선과 근거리에서 접할 수 있음.

형태 및 이용상태

보통경사지대의 계단식이며 기호 1호는 사다리형, 기호 2호는 부정형임. 이용상태는 기호 1호 토지상에 식재한 제시외 기호 ㄱ 유자성목 약 9주, 유자묘목 약 16주, 감성목 약 3주, 매실성목 약14주는 관리흔적이 있고, 기호 2호 대부분 지상에 식재한 제시외 기호 ㄴ 매실성목 약 22주는 관리한 흔적이 있고, 매실성목 약 11주와 감성목 약 22주는 관리없이 방치하여 넝쿨식물 등이 덮친 상태로 폐사 상태이며 일부는 임야 및 묘지(분묘 2기, 각 표지석과 둘레석 설치)임. (※ 기호 1, 2호 토지간 및 사건외 인접지간 현황경계선이 불투명하므로 유실수 수량이 변동될 수 있음.)

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1호는 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호 2호는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

위 3항 이용상태 참조.

공부와의 차이

기호 1호는 공부상 지목은 잡종지이나 계단식 전으로 유실수를 식재하였으며, 기호 2호는 극히 일부만이 임야와 분묘지이고 대부분 유실수를 식재하였으나 묵전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

. 제시외 수목 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50092 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 포두면 남성리 1405-3

감정가: 8,952,600 원

토지면적: 849.00㎡ (약 256.82평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 토지 현황

용도: 공부상 잡종지이나, 현황 계단식 밭 및 일부 임야, 묘지로 이용 중.

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 토지는 고흥군 포두면 남성리 소재지 내, 속칭 간척지들의 남측 인근에 위치하며, 주위 환경은 해안지대의 농경지 및 임야로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

농로 겸 마을도로와 근접해 있으며, 국도 15호선과도 근거리에서 접근 가능합니다.

2.3. 도로상태

현황 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 파악된 임차인은 없습니다.)

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 10월 21일자 송탄농업협동조합의 가압류 (등기부 갑3)

총 채권액: 1,015,428,790원

주요 권리 내역:

* 1986-06-10: 최제우 (환지로 인한 소유권이전)

* 2001-05-22: 명성재 (소유권 이전, 매매)

* 2024-10-21: 송탄농업협동조합 (가압류, 말소기준권리)

* 2026-01-26: 송탄농업협동조합 (강제경매 개시결정)

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 등기부상 명시된 지상권은 없습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 분묘기지권: 토지 내 묘지(분묘 2기, 표지석 및 둘레석 설치)가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 높습니다. 분묘기지권은 타인의 토지라도 묘지를 사용할 수 있는 권리로, 등기 없이도 인정되며 무상 또는 유상으로 사용이 가능합니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리입니다.

* 제시외 수목: 토지상에 식재된 유자, 감, 매실 등 제시외 수목 약 95주가 매각에 포함됩니다. 다만, 일부 수목은 관리 없이 방치되어 폐사 상태이며, 넝쿨이 덮인 상태입니다.

* 현황 경계선의 불투명성: 기호 1, 2호 토지 간 및 인접지 간 현황 경계선이 불투명하여 유실수 수량 변동 가능성이 있습니다.

4. 입지 및 이용 현황

4.1. 이용상태

토지 기호 1호: 사다리형의 보통 경사지대 계단식 밭으로, 유자 및 감, 매실 등 유실수가 식재되어 있으며 관리 흔적이 있습니다.

토지 기호 2호: 부정형의 보통 경사지대 계단식 밭으로, 대부분 지상에 매실 등 유실수가 식재되어 있습니다. 일부는 관리 없이 방치되어 폐사 상태이며, 넝쿨 식물에 덮여 있습니다. 또한, 일부 임야 및 묘지(분묘 2기)가 포함되어 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1호: 보전관리지역, 가축사육제한구역

* 기호 2호: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주위 환경

주거 및 농업 지역으로, 인근에 해안이 있어 자연환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 편의시설

국도 15호선과 근접하나, 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지로의 접근이 인접 토지를 통하지 않고는 불가능하여, 토지 이용 및 건축 행위에 심각한 제약을 받을 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 내 존재하는 분묘 2기에 대한 분묘기지권은 토지 소유권 행사 및 개발에 큰 장애가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용계획에 따른 제한 사항이 있습니다.

* 제시외 수목 상태: 매각 포함되는 수목 중 관리가 되지 않아 폐사 상태에 이른 나무들이 많아 가치가 하락할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 매립장)이 직접적으로 위치한다는 정보는 없으나, 지리적으로 유사한 지역에 해양폐기물 소각장 건립 논란이 있었던 사례가 있어 주의가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 국도 15호선 근접성: 향후 도로 개설 등 접근성 개선 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농업 관련 잠재력: 기존 유실수 식재 이력을 바탕으로 농업 목적의 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 매각 포함 제시외 수목: 일부 관리가 잘 된 수목의 경우, 이식하거나 활용하여 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군에 위치한 잡종지(현황 밭, 임야, 묘지)로, 감정가는 8,952,600원입니다. 현재 맹지 상태이며, 토지 내 2기의 분묘가 존재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 높아 토지 활용에 상당한 제약이 예상됩니다. 또한, 보전관리, 생산관리지역 등으로 지정되어 있어 건축 등 개발에 제한이 따릅니다. 제시외 수목이 매각에 포함되나, 일부는 관리 부실로 폐사 상태입니다. 채권액이 10억 원이 넘어 임의 경매로 진행되었으나, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 분묘기지권 및 맹지라는 중대한 하자를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지이며 분묘기지권이라는 중대한 권리 제한이 존재합니다. 또한, 관리되지 않는 수목들이 포함되어 있으며, 토지이용계획상의 제약도 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 이하의 신중한 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 임차 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 해당 물건의 실질적인 사용 및 개발 가능성을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.