나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50064 [1] 전라남도 목포시 용당동 982-25 용당아파트 3동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재"목상고등학교"북동측 인근에 위치한"용당아파트 제3동 제4층 제404호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트 라면구조 슬래브지붕 5층 중 4층 404호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2004-12-08)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50064 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용당동 982-25 용당아파트 3동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 36,000,000원

토지면적: 50.30㎡ (약 15.22평)

토지지분: 50.3㎡ (약 15.22평)

건물면적 (전용면적): 41.65㎡ (약 12.60평)

건물지분 (전용면적): 41.652891㎡ (약 12.60평)

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "목상고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황: 차량을 이용한 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평탄한 토지로서, 아파트 건물이 건축된 대지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 아파트 단지 내 포장도로와 접하고 있어 단지 내 차량 진입이 원활합니다.

도시계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉(2004-12-08)되고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 26일 접수된 광주지방법원 목포지원의 강제경매 개시결정(채권자: 장광진, 채권금액: 100,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 제공된 집합건물 등기부 요약에 따르면, 1993년 12월 31일자 소유권이전(목포엽연초생산협동조합), 2007년 5월 29일자 소유권이전(김영화) 등기는 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있으나, 통상적으로 부동산 강제경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위의 소유권 등기 등도 낙찰로 인해 소멸되는 경우가 일반적입니다. 또한, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으며, 본건에는 해당사항이 없는 것으로 보입니다. 따라서, 특별한 사정이 없는 한 등기부상의 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다. 이는 현재 등기부상 임차인이 없거나, 인수할 보증금이 없음을 의미할 수 있습니다. 그러나 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 존재하며 대항력을 갖춘 임차인일 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 상가가 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 주변에 상가 시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, "목상고등학교" 주변은 지역 내 상가 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다. 다만, 상세한 상권 정보는 추가적인 현장 조사 및 자료 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변시설: 본 건 인근에 목상고등학교가 위치하고 있으며, 지역 내 상가 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

교육환경: 목상고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 보호 조치가 적용됩니다.

주거시설: 5층 중 4층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조이며 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

도시계획상 '소로3류(폭 8m 미만)(저촉)' 사항은 건축 또는 증축 등에 제한이 따를 수 있으며, 도로의 폭 협소로 인해 차량 접근이나 주차 공간 확보에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 이는 제2종 일반주거지역의 일반적인 특성이기도 합니다.

'임대관계 미상' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재된 점은 실제 점유자가 존재할 경우, 미상의 보증금이나 차임에 대한 예상치 못한 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

'가축사육제한구역'은 일반 아파트 주거에는 큰 영향을 미치지 않으나, 관련 법규의 적용 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

외부 조사 결과, 본건 부동산 인근에서 특정 '혐오시설'이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 용당동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 일반적인 주거 지역 내에 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 감정가가 3,600만원으로 비교적 낮게 책정되어 있어 소액 투자를 고려할 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리를 중심으로 검토 시 소멸되지 않는 권리가 없어 인수 부담이 적어 보입니다. 다만, 도시계획상 제한 사항과 미상으로 기재된 임대관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 감정가: 3,600만원의 감정가로 소액 투자 진입이 가능합니다.

주거 및 상가 혼재 지역: 아파트와 상가가 혼재된 지역으로, 주변 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리를 중심으로 권리 분석 시 소멸되지 않는 권리가 없어 인수 부담이 적습니다. (단, 임대차 관계 미확인 부분은 주의)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 36,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 유사 아파트의 시세는 약 5000만원에서 8000만원 범위로 파악되나, 경매 특성상 감정가 대비 합리적인 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 실제 낙찰가는 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. (예상 입찰가: 36,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.