나이스옥션 법원경매 목포 2026타경21 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 448-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 소재 “곽단마을" 내(기호(1)), "무안삼향농공단지" 서측 인근(기호(3~7)), "지산마을" 내(기호(8))에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 국도주변 농촌지대입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

(1)-사다리형의 완경사지대 내 자체지반은 대체로 등고평탄시되며, 주거용 건부지, (3~7)-사다리형의 완경사지대 내 자체지반은 대체로 등고평탄시되며, 전, (8)-사다리형의 평지인 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

(1)-북측 및 서측으로 소폭의 아스팔트포장도로, (3,4)-지적도상 맹지이나, 현황 남측으로 소폭의 아스팔트포장도로, (5~7)-지적도상 맹지이나, 현황 남동측으로 소폭의 콘크리트포장도로를 통해 진.출입하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)-계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양 _염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (3~8)-농림지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 컨테이너 1동, 기호(3,4,6) 지상에 비닐하우스 3동이 소재하나, 이동 및 철거 등이 용이한 바, 감정평가외하였습니다. 본건 기호(1,4~6) 지상에 수목(소나무 등)이 식재되어 있는 바, 토지와 포함평가 후 배분내역을 감정평가명세표 비고란에 별도 표기하였으니, 소유권 및 일괄경매여부는 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2016.12.19) 외 벽 : 석재 붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지, 인테리어 마감 등 창 호 : 새시창호 마감등입니다.

이용상태

기호(2-가)는 주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 수목 매각 포함.
컨테이너 매각 제외.
목록 1: 지분매각(공유자 우선매수권 행사 대상 아님).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 목포지원 2026타경21 (1) 사건에 대한 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경21 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 448-1

용도: 단독주택

감정가: 309,728,060원

토지면적: 536.00㎡ (약 162.14평)

건물면적: 149.21㎡ (약 45.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축물 사용승인일: 2016년 12월 19일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

토지 이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 농림지역, 농업보호구역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 소재 “곽단마을” 내, “무안삼향농공단지” 서측 인근, “지산마을” 내에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 국도변 농촌지대입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 및 도로 상태

토지는 대체로 사다리형이며, 완경사지대 내 자체 지반은 대체로 등고평탄한 상태입니다. 기호(1) 토지는 주거용 건부지로 이용 중이며, 기호(3~8) 토지는 전으로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 기호(1) 토지는 북측 및 서측으로 소폭의 아스팔트포장도로에 접해있으며, 기호(3,4) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 남측으로 소폭의 아스팔트포장도로에 접해있습니다. 기호(5~7) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 남동측으로 소폭의 콘크리트포장도로를 통해 진출입하고 있습니다.

주변 시설

무안삼향농공단지가 인근에 위치하여 관련 업종 종사자들의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다. 삼향읍내 또는 남악신도시 등 인근 지역의 편의시설, 상업시설, 의료시설 등을 이용할 수 있습니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 농촌 및 농공단지 인근 특성상 일부 소음이나 먼지 발생 가능성은 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

임차인: 박정자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1995년 06월 16일

대항력: 있음

비고: 임차인 박정자는 전입일자가 오래되었고 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 자체는 유효한 상태이므로 관련 법적 검토가 필요합니다.

말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 12월 27일 접수된 삼향농업협동조합의 근저당권 (채권액 240,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 강제경매 등 모든 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용이나 대상은 명시되어 있지 않습니다. 낙찰자는 해당 지상권의 존부 및 내용에 대해 추가 확인이 필요합니다.

총 채권액

등기부상 총 채권액(토지+건물)은 약 323,000,000원입니다.

인수 보증금

상기 임차인 현황에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 물건은 국도변에 위치한 농촌지대로, 단독주택과 농경지가 혼재된 환경입니다. 인근의 무안삼향농공단지로 인해 일부 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변 상업시설

인근 삼향읍내 또는 남악신도시와 같은 지역에 형성된 상업 지구를 주로 이용하게 됩니다. 농공단지 자체 또는 주변 지역에 기본적인 지원 상업시설은 존재할 수 있으나, 대규모 상권은 기대하기 어렵습니다.

잠재적 가치

농촌 지역 내에서의 전원생활 주택 또는 주말주택으로서의 가치를 가집니다. 또한, 계획관리지역이 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.4. 생활정보

교통

차량 이용 시 주요 도로로의 접근성이 양호하며, 단지 내외부로 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설

가까운 읍내나 남악 신도시를 통해 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설

해당 지역의 초등학교 및 인근 읍내의 중학교, 고등학교 등을 이용할 수 있습니다.

주거환경

전반적으로 조용하고 한적한 농촌 지역으로, 자연 친화적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

임차인 박정자는 1995년 6월 16일 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 임차인의 법적 권리는 낙찰자가 승계해야 하므로 명도 과정에서 고려가 필요합니다.

공유자 우선매수권

본건은 공유자 우선매수 신고가 있으므로, 최고가 매수신고인이 결정되면 해당 공유자는 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선하여 매수할 수 있습니다. 이는 입찰 참여 시 중요한 고려사항이며, 낙찰 가능성 및 최종 매수 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용계획 및 현황

토지가 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 농업보호구역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어, 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

감정평가 과정에서 수목은 토지와 포함 평가되었으며, 컨테이너는 감정평가에서 제외되었습니다. 현장에서 수목의 상태 및 컨테이너의 처리 여부를 확인해야 합니다.

지분매각 관련 혼동 가능성

매각물건명세서 상 '목록 1: 지분매각(공유자 우선매수권 행사 대상 아님)'으로 표기되어 있으나, '매각대상: 토지/건물일괄매각'으로 명시되어 있습니다. 일괄매각이 원칙이나, 지분 매각 관련 세부 사항 및 공유자 우선매수권 행사의 정확한 적용 범위에 대해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 지산리에 소재한 단독주택으로, 비교적 신축(2016년 사용승인) 건물을 포함하고 있습니다. 농촌 지역에 위치하며 농경지와 인접해 있어 전원생활이나 주말주택으로 적합합니다. 무안삼향농공단지 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공유자의 우선매수권 행사가 가능하다는 점은 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 주요 사항입니다. 또한, 토지의 복합적인 용도지역 지정 및 수목 포함, 컨테이너 제외 등의 현황 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물

2016년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 즉시 거주하거나 임대 수익 창출이 가능합니다.

전원생활 환경

조용하고 쾌적한 농촌 환경으로, 귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

입지 잠재력

무안삼향농공단지 인근이라는 지리적 이점으로 인해, 농공단지 관련 수요나 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

다양한 토지 이용 가능성

계획관리지역이 포함되어 있어, 추후 합법적인 범위 내에서 건축이나 개발 행위를 통한 부가 가치 창출을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 309,728,060원

인수 보증금: 0원

분석 및 고려사항

본 건의 총 채권액(약 323,000,000원)이 감정가보다 높아 채권자들의 경매 진행 의지가 강할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 금전적 부담은 없으나, 명도에 대한 고려는 필요합니다.

공유자 우선매수권 행사는 낙찰 결과에 큰 변수가 될 수 있으며, 입찰가를 결정할 때 반드시 염두에 두어야 합니다.

건물 자체의 가치와 토지의 가치, 그리고 입지 조건 및 주변 시세를 종합적으로 판단해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있으므로, 현장 방문 및 주변 부동산 시세 조사가 필수적입니다.

예상 입찰가 산정

보수적인 관점에서, 감정가를 기준으로 하되 앞서 언급한 리스크 요인(공유자 우선매수, 대항력 있는 임차인, 복합 용도지역 등)을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

주변 시세에 대한 추가적인 조사를 통해 적정 가치를 산정한 후, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려하여 입찰 가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 2억 4,800만원 ~ 2억 7,900만원) 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 심층적인 권리 분석, 시세 조사를 거쳐 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.