나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30257 [1] 광주광역시 북구 양산동 18-3 호반리젠시빌아파트 205동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 ‘본촌초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본 단지까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 17층 아파트 중 3층 307호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급 배수설비, 위생설비, 난방설비,소화전설비, 승강기설비,도시가스설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선도로, 동측, 남측, 북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 현황조사시 관리비는 약 19개월전부터 약 1,300,000원 미납된 상태임
- 주택도시보증공사(양도전:임차인 박성인)로부터 2026.09.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨(특별매각조건 결정 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30257 (1)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 18-3 호반리젠시빌아파트 205동 3층307호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

토지면적: 17.18㎡ (약 5.2평)

건물면적 (전용면적): 37.48㎡ (약 11.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경 및 교통

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 ‘본촌초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 전형적인 주거 지역입니다.

본 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지는 서측으로 왕복 4차선 도로, 동측, 남측, 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 30일자 동화성세무서장의 압류 (갑8).

등기부 채권 총액 (말소 예정): 80,000,000원.

임차인: 박

전입일자: 2023년 1월 12일

확정일자: 2021년 10월 18일

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음. 이는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 박 씨가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였기 때문입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

기타 권리: 주택도시보증공사의 강제경매 신청 (갑9)이 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 시 인수).

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

광주 북구 양산동 지역은 신축 아파트 단지들이 형성되면서 주거 환경이 개선되고 있으며, 생활 편의 시설 확충이 지속되고 있는 추세입니다.

1.4. 생활정보

교육: 본촌초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

편의: 단지 내 또는 인근의 편의시설 및 상업시설 이용이 가능하여 일상생활에 편리함이 있습니다.

주거: 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 현황 조사 시 약 19개월 전부터 약 1,300,000원의 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 정산 또는 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

HUG 특수 조건: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 박 씨는 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으나, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 협조하겠다는 조건이 있습니다. 이 조건의 명확한 이행 여부 및 향후 발생 가능한 분쟁 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

혐오시설: 호반리젠시빌아파트 주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 아파트로, 초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 속해 있습니다.

권리상 특이사항은 없으며, 임차인 박 씨의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

다만, 상당 기간 미납된 관리비와 HUG의 특수 매각 조건에 따른 절차적 이행 여부 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자가 가능한 감정가 수준입니다.

초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 적합한 입지입니다.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 명도 진행이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 78,000,000원

건물 전용면적: 37.48㎡ (약 11.3평)

일반적인 공급면적(분양면적): 약 49.58㎡ (약 15평)

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 낙찰가율 고려: 광주 북구 양산동 지역의 최근 아파트 매매 및 경매 낙찰가율 추이를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건은 감정가 수준 또는 그 이하에서의 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 75,000,000원 (이는 참고용이며, 현장 방문 및 상세 분석 후 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.