나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30140 [1] 광주광역시 북구 연제동 36-1 103동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 공동주택단지(현대아파트)내 단위세대(제103동 제2층 제201호)로서, 광주광역시 북구 양산동 소재 "연제초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트)단지 및 근린 생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지 인근에 간선도로인 '양일로'와 시내버스정류장 등이 입지하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지상20층 내 제2층 제201로서, 사용승인일 : 1992-07-30 외벽 : 시멘트 모르타르 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.945㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 경사지대내 계단식으로 평탄하게 조성된 사다리형의 공동주택 (아파트)건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 간선도로인 '양일로'에 접하여 단지내 출입로와 접속되어 있으며, 서측 및 북측으로 '양산제로'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합 ), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2012-06-01)(가온누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이림유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한나래유치원)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(한빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한빛유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30140 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 연제동 36-1 103동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 186,000,000원

* 토지 면적 (토지 지분): 41.82㎡ (약 12.65평)

* 건물 전용 면적: 84.945㎡ (약 25.69평)

* 건물 면적 (주거전용면적 기준): 84.94㎡ (약 25.69평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 사용승인일: 1992년 7월 30일

2. 입지조건

* 위치: 본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 현대아파트 103동 2층 201호입니다.

* 주변 환경: "연제초등학교" 북서측 인근에 자리하며, 공동주택(아파트) 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역에 해당합니다.

* 교통: 단지 인근에 간선도로인 '양일로'와 시내버스정류장이 위치하여 교통이 편리합니다. 또한, 서측 및 북측으로 '양산제로'와 접하고 있습니다.

* 토지: 경사지대 내 계단식으로 평탄하게 조성된 사다리형의 공동주택(아파트) 건부지입니다.

* 도시계획: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 대로3류(25~30m), 소로1류(10~12m) 도로에 접해 있습니다. 최고높이 제한 지역, 다수의 유치원 관련 상대/절대 보호구역, 비행안전제3구역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 이종근(1992년), 김미경(2002년), 김선희(2012년-매매) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 광주문화신용협동조합 근저당 (112,800,000원, 2018년 6월 1일 접수)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 강제경매, 가압류 등 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 120,200,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 현재 인수할 임차인이 없어 권리 관계가 명확합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지 내 위치하며, '연제초등학교'가 인접해 있습니다. 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

* 상권 특징: 주거지역으로서 배후 수요는 안정적이며, '양일로' 등 주요 도로 접근성이 좋아 지역 내 상권과의 연계성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: '연제초등학교'가 단지 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 다수의 유치원이 주변에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: '양일로'와 '양산대로' 등 주요 도로 접근성이 우수하며, 단지 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 가능하나, 대규모 쇼핑몰, 병원 등은 추가적인 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: 1992년에 준공된 아파트 단지로, 30년 이상 경과하여 노후화가 진행된 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1992년 사용승인된 아파트로, 약 34년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 증가나 재건축/리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 도시계획적 제약: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 최고높이 제한, 비행안전구역 등의 지정으로 인해 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주차 공간: 세대당 0.7대의 주차 공간으로, 주차난이 발생할 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 경제 상황에 따라 시세 변동성이 나타날 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 아파트로, '연제초등학교' 인근에 자리 잡아 교육 환경이 우수하며 교통 접근성 또한 양호합니다. 권리 관계가 깔끔하여 인수되는 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 1992년 준공된 아파트로 노후화가 상당 부분 진행되었으며, 다양한 도시계획적 제약이 존재한다는 점은 유의해야 합니다. 주차 공간 부족 문제도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수할 임차인이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 수요: 초등학교 인접, 주거 지역의 특성상 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 양호한 교통망: 주요 간선도로 인접 및 대중교통 이용 편의성으로 출퇴근 및 생활 이동이 편리합니다.

* 미래 가치 잠재력: 노후 아파트 단지의 경우, 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 단기 시세 차익을 기대해 볼 수 있으나, 이는 장기적이고 불확실한 요소입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가 및 시세 조사 결과, 유사 면적대의 아파트 매매가는 2억 5천만원 ~ 3억 9천만원 수준으로 확인됩니다. 다만, 본건은 1992년식 아파트로 노후화가 심한 점, 층수 및 수리 상태 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 경우가 많으나, 본건의 경우 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

* 본건과 유사한 면적(99㎡ 공급/84.94㎡ 전용)의 KB시세 일반가는 2억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

* 입찰 예정가는 주변 시세, 본건의 구체적인 상태, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가 대비 80% 수준인 약 1억 4천 8백만원부터 시작하여, 실거래가 및 시장 상황을 반영하여 2억원 초중반 대까지 고려해 볼 수 있으나, 면밀한 현장 조사를 통한 시세 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.