나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30227 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 광주역 남서측 인근에 소재하며, 주위는 노선상가로 주위환경은 보통시됨

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 4층 402호로 외벽: 몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시 창호

이용상태

오피스텔

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 , 승강기설비, 소방설비, 난방설비등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지 오피스텔 부지임

인접 도로상태등

광대소각임

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 출입문에 기재된 호수를 기준으로 평가했음.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30227 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, 광주역 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 노선상가 지역으로 형성되어 있으며, 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 특히 광주역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변으로 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건은 공동담보 물건으로, 등기부등본상 우리은행 근저당권(2022.09.16. 접수, 56,520,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 순위로 주택임차권(김은지, 158,300,000원), 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 158,300,000원)이 등기되어 있으며, 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다.

임차인 김은지 씨는 2022년 10월 25일 전입신고를 하였으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 158,300,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 절차를 통해 배당받게 됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

총 채권액은 214,820,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 대로변을 따라 형성된 노선상가와 오피스텔, 주택 등이 혼재되어 있으며, 광주역 및 인근 전남대학교, 시내 주요 상권과의 접근성이 우수하여 배후수요가 풍부합니다. 다양한 식당, 카페, 편의점 등의 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본 건물은 2019년 건축 허가를 받아 2022년 9월 1일 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층 402호입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방, 난방 설비 등을 갖추고 있으며, 오피스텔로 이용 중입니다. 주변으로 롯데백화점, NC백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑시설과 전남대학교 병원 등 의료시설도 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 없음: 임차인 김은지 씨는 대항력이 없어 명도 과정에서 특별한 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 퇴거 협의 및 명도 절차는 필요합니다.

* 공동담보 물건: 다수의 채권이 설정된 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 변동 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 투자에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 광주역한국아델리움 오피스텔은 광주역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 감정평가액 대비 충분한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 하나, 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주역 역세권 입지로 높은 미래가치 및 안정적인 임대 수요 기대.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 임차인 대항력 없어 명도 부담 최소화.

* 시세 대비 저평가 가능성 확인 시 수익률 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 인근 지역의 유사 면적 오피스텔 시세는 전세 1.7억 ~ 1.8억 원 수준을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 2.2억 원이며, 시세 대비 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 158,300,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 금액이므로, 예상 입찰가는 감정가와 현재 시세를 고려하여 산정합니다.

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 1.7억 원 ~ 1.8억 원 선에 거래되는 점을 감안할 때, 낙찰자는 최소한의 명도 비용 및 취득 관련 부대 비용을 제외하고도 수익을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 1.8억 원 ~ 2.0억 원

상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다. 성공적인 투자를 위해서는 면밀한 현장 조사와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

(참고: 본 물건 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 광주 지역의 쓰레기 소각장 입지 관련 논의가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.