나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30220 [1] 광주광역시 광산구 월계동 893-1 무들에코클래스 10층1021호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 " 롯데마트 첨단점" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 점포, 주상복합 아파트 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량접근 가능하며, 중심상업지역에 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 10층 1021호(복도식, 동향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지, 벽타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형).

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차로 포장도로, 서측으로 공원내의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

감정평가액: 56,000,000원

사건번호: 광주지방법원 2026타경30220 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 893-1 무들에코클래스 10층1021호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

토지면적: 7.81㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.81㎡ (약 2.36평)

건물면적: 19.98㎡ (약 6.04평)

건물지분: 19.9836㎡ (약 6.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조 (조OO)

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 도시형생활주택임

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 월계동에 소재하며, 주변은 숙박시설, 점포, 주상복합 아파트 등이 혼재하는 상업지대에 위치하고 있습니다.

인근에 "롯데마트 첨단점"이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 중심상업지역에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로 왕복 2차로 포장도로, 서측으로 공원 내 보행자도로에 접해 있어 도로 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리 등기부등본상 '을구 3번 주택임차권'이 말소기준권리인 '갑구 6번 강제경매'보다 선순위에 해당하며, 인수되는 권리입니다.

채권자인 조 (조OO)가 신청한 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수 대상입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권이전(갑2, 2014-07-15) 후 주택임차권(을3, 2024-10-18, 보증금 79,500,000원)이 등기되었으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

임차인 조 (조의선)는 2020년 10월 27일 전입 신고하였고, 2020년 10월 7일 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있습니다.

물건명세서에 따르면, 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임대차보증금 79,500,000원(2022년 8월 12일 3,500,000원 증액)이 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거, 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 광주광역시 광산구 월계동으로, 중심상업지역에 해당합니다.

주변에는 숙박시설, 점포, 주상복합 아파트 등이 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

"롯데마트 첨단점"이 인근에 위치하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 방화지구, 소로1류 및 중로3류에 접해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조의 15층 건물 내 10층에 위치한 오피스텔(도시형생활주택-원룸형)입니다.

내부에는 일반적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

건축물 용도상 원룸형 주거 공간으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

인근에 롯데마트 첨단점 외에도 다양한 점포와 상업시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임대차보증금 79,500,000원의 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 인수 부담이 발생합니다.

도시형생활주택이라는 점은 일반 아파트와 비교하여 시장 인식이나 거래 선호도에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상 최고높이 제한, 방화지구 등 관련 법규 준수 여부 및 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 중심상업지역 내에 위치하여 입지적 조건은 양호한 편입니다. 롯데마트 첨단점 등 편의시설 접근성이 좋으며, 교통 또한 편리합니다.

그러나 가장 중요한 리스크 요인은 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임대차 계약 내용 및 배당 절차를 면밀히 확인하여 인수될 보증금 규모를 정확히 파악해야 합니다.

이러한 권리관계상의 불확실성으로 인해 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주 첨단지구 중심상업지역 내 위치하여 상업 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 현재 건축물은 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간으로서의 가치가 있습니다.

* 정확한 권리분석 및 임차인과의 협상을 통해 인수 부담을 최소화한다면 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 해당 건물(무들 에코클래스)의 거래가는 55,000,000원에서 65,000,000원 사이로 형성되어 있습니다 [JSON 데이터 분석]. 감정평가액은 56,000,000원입니다.

그러나 본 물건은 79,500,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하는 큰 위험이 있습니다.

따라서 '인수 보증금'이라는 잠재적 추가 비용을 반드시 고려해야 합니다. 만약 인수 보증금 잔액을 매수인이 부담해야 한다면, 실질적인 취득 비용이 감정가 및 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

본 시세 분석은 인수 보증금 인수 리스크를 제외한, 순수 감정가 및 최근 매매가를 기준으로 한 이론적 산정입니다.

권리관계상의 위험을 충분히 고려하여, 낙찰 후에도 일정 수준의 수익을 확보할 수 있도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

잠재적 위험을 감안하여, 감정가(56,000,000원) 및 최근 시세(55,000,000원~65,000,000원)를 고려하되, 최대한 보수적으로 접근하여 50,000,000원 ~ 55,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

매수인은 임차 보증금 인수 금액을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.