나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30237 [1] 광주광역시 서구 금호동 931 금호동 쌍용예가 만호마을 102동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 금호동 소재"만호초등학교"서측 인근에 위치한"쌍용예가 만호마을 제102동 제5층 제501호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 5층 501호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역(금호동 만호마을1차아파트), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-07)(아이위드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-30)(교육환경보호구역 변경 설정 고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-06-30)(광주광역시서부교육지원청 고시 제2025-7호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30237 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 금호동 931 금호동 쌍용예가 만호마을 102동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 811,000,000원

* 토지면적: 105.38㎡ (약 31.87평)

* 토지지분: 105.3781㎡ (약 31.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 153.12㎡ (약 46.32평)

* 건물지분: 153.1206㎡ (약 46.32평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 광주광역시 서구 금호동 소재 "만호초등학교" 서측 인근에 위치한 "쌍용예가 만호마을 제102동 제5층 제501호"로, 주위는 상가 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 금호동 쌍용예가 만호마을

* 사용승인일: 2009년 3월 6일

* 총 동수: 7개동

* 총 세대수: 336세대

* 최고층: 15층 (본건은 5층)

* 주차대수: 총 638대 (세대당 약 1.89대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

* 전기차충전기(지하): 19대

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 4일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을11)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 구체적으로는 한국자산관리공사 근저당권 (을12), 신보2023제6차유동화전문유한회사 5번한갑호지분가압류 (갑12), 유아이제사십차유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (갑13) 등입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 "지상권개요"로만 표기되어 있으며, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다. 따라서 현재로서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 관련 주의 문구:

임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 주위환경:

본건이 위치한 지역은 "만호초등학교" 인근으로, 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 생활 중심지입니다.

* 상업시설 및 생활편의:

주변에 다양한 상업 시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 나무위키 정보에 따르면 스타벅스, 다이소, 유니클로 등 대형 유통 매장이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육시설:

"만호초등학교"가 인근에 위치하여 자녀의 초등 교육에 매우 용이한 환경입니다.

* 교통:

단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있으며, 차량을 이용한 외부 이동이 수월합니다. 또한, 단지 인근으로 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설:

상가 및 아파트 단지가 혼재된 지역 특성상, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건:

본건은 "유동화물건"으로 분류되어 있어, 일반적인 경매와는 다른 특성이나 절차가 있을 수 있습니다. 채권자가 유동화 전문 회사인 점을 인지하고 진행해야 합니다.

* 과다한 채권 총액:

등기부채권 총액이 1,216,000,000원으로, 감정가(811,000,000원) 대비 매우 높아 채무 규모가 상당한 물건입니다.

* 건물 노후도:

2009년 3월에 사용 승인된 아파트로, 약 17년차 아파트입니다. 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 소각장 관련 논의:

광주광역시 차원에서 생활 쓰레기 직매립 금지 조치에 대비하여 자원회수시설(소각장) 건립에 대한 논의가 진행 중입니다. 현재 본건 소재지와 직접적인 관련성은 명확히 파악되지 않았으나, 지역 내 개발 계획 등은 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 서구 금호동에 위치한 본건은 2009년에 준공된 쌍용예가 만호마을 단지 내 아파트로, 153.12㎡ (약 46.32평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변에 학교와 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 다만, 본건은 유동화 물건이며 채권 총액이 감정가보다 높아 경매 절차 진행 시 유의해야 합니다. 임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 실사용 면적: 153.12㎡ (약 46.32평)으로, 대형 평형을 선호하는 수요층에게 매력적인 매물입니다.

* 우수한 입지 조건: 만호초등학교 인근으로 교육 환경이 뛰어나며, 상업 시설 및 교통망 또한 양호합니다.

* 신축급 아파트 단지: 2009년 입주 단지로, 비교적 최신식 아파트 단지 내에 속합니다.

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 권리 분석 및 현장 확인 후 적정 입찰가 산정 시, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 811,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 153.1206㎡ (본건과 동일 면적), 13층: 850,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 110.3521㎡, 1층: 620,000,000원 (2026년 3월 거래)

* 134.9432㎡, 8층: 610,000,000원 (2026년 5월 거래) - *해당 거래는 면적 및 층수 대비 시세가 상대적으로 낮아 특이 거래일 수 있습니다.*

* 종합 고려 사항:

동일 면적의 13층 물건이 8억 5천만원에 거래된 점과 본건의 감정가가 8억 1천 1백만원인 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건은 5층이므로 13층 매물보다는 가격이 낮게 형성될 수 있습니다. 1층 및 8층 거래 사례도 참고하되, 층별 시세 편차를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인 현황 미상으로 인한 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금: 없음

* 추천 입찰가 범위: 790,000,000원 ~ 810,000,000원

* 최종 권유 입찰가: 800,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.