나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30229 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층1323호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ‘광주역’ 남서측 인근에 위치하는 '광주역한국아델리움' 제13층 제1323호로서, 주위는 업무용빌딩 및 숙박시설, 근린생활시설 등의 상업업무지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 광주역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 중 제13층 1323호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 치장적벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지,타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기설비 및 지하주차장, 지상 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 6차선 광대로(무등로), 동측으로 노폭 약 20m의 2차선 및 남측으로 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30229 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 13층 1323호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.23평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업업무지대로 업무용 빌딩, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 광주역 및 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

도로상태: 본건 북측으로 6차선 광대로(무등로), 동측으로 노폭 약 20m 도로, 남측으로 약 8m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 중 제13층 제1323호입니다.

마감: 외벽은 몰탈위페인팅 및 치장적벽돌 마감, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.

이용상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 급배수, 도시가스 난방, 소방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 및 지상 기계식 주차장이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2022-09-16, 권리금액 56,520,000원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을1, 을2, 갑2 등기)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 240,820,000원 (총 등기부채권액 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김준영)

보증금: 184,300,000원

차임: 110,000원

전입일자(사업일자): 2022-10-28

확정일자: 2022-10-28

배당신고일자: 2024-11-11

대항력: 없음

비고: 임차인 김 , 보증금 184,300,000원, 차임 110,000원. 전입 및 확정일자는 2022년 10월 28일이며, 배당 신고일은 2024년 11월 11일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 백평안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-27

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 임차인 백 , 보증금 및 차임 정보는 없으며, 전입 예정일자는 2025년 10월 27일입니다. 대항력이 없습니다.

* 임차인: 장성호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-27

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 임차인 장 , 보증금 및 차임 정보는 없으며, 전입 예정일자는 2025년 10월 27일입니다. 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없습니다.)

3. 상권분석

주변 환경: 광주역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구로, 다양한 편의시설과 유동인구를 확보하기에 유리한 입지입니다.

상업시설: 오피스텔, 업무용 빌딩, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

교통 접근성: 광주역을 통한 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

4. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 상업 시설, 식당, 병원 등 풍부한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 거주 및 업무 환경이 양호합니다.

교통: 광주역을 이용한 시외 및 시내 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

오피스텔 특성: 오피스텔은 주거용과 업무용으로 복합적으로 사용될 수 있어, 임차인 구성 및 관리에 일반 주택보다 더 세심한 주의가 필요할 수 있습니다.

임대 현황: 임대 관계 미상인 부분이 있으나, 현재까지 파악된 임차인 정보상 대항력 있는 임차인은 없습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 상업업무지구 내 오피스텔입니다.

권리 분석 결과, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 시 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

이러한 장점에도 불구하고, 오피스텔이라는 점을 고려하여 향후 시세 변동 가능성 및 임대 관리에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

적정 입찰가를 산정하여 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

우수한 입지: 광주역을 중심으로 한 역세권으로, 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

권리 관계 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 최소화되어 안전한 투자가 가능합니다.

시세 차익 기대: 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 약 195,000,000원에서 215,000,000원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다 (평균 약 205,000,000원). 감정가는 이보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받기 위해서는 감정가의 85% ~ 90% 수준 또는 현 시세와 유사한 가격대를 고려하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원

본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.