나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30255 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 9층919호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람 행정복지센터' 서측 인근에 위치하고, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 및 관공서 등으로 형성된 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

2014년 11월 12일 사용승인 된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상12층건 내 9층 919호로서, 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 타일 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본 위생·급배수설비 및 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장 시설이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 지반은 평탄하며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 약 38미터, 북측 약 21미터, 동측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30255 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 189-1 펠리시티에스주건축물제1동 9층919호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

* 건물면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2014년 11월 12일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람 행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 및 관공서 등으로 형성된 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 광주지방법원 강제경매개시결정 (2026타경30255) (2026.01.23 접수).

* 총 말소 예정 권리: 갑6(신탁등기말소), 갑7(소유권이전), 갑8(강제경매), 갑9(가압류) 등기부채권 총액 139,000,000원.

* 인수되는 권리:

* 을5. 주택임차권 (채권자: 손다정, 임차금액: 63,000,000원, 전입일: 2023.10.27, 확정일: 2023.10.05).

* 물건명세서상 명시된 바와 같이, 본 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 특이사항:

* 임차인 (채권자: 나주펠리시티S오피스텔, 김환): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2015.01.08, 대항력 있음. 금액이 미상(0원)이라 할지라도 대항력이 있어 인수 여부 및 영향력을 주의 깊게 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 나주 혁신도시 내 빛가람동 일대는 계획적인 도시 개발과 함께 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다.

* 주변에 공공기관, 금융기관, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

* 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 2014년 11월 12일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 2층/지상 12층 건물 중 9층 919호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생·급배수 설비, 난방 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기, 주차장 시설이 완비되어 있습니다.

* 토지 이용: 본건이 이용 중인 토지는 장방형의 평탄한 지반 위에 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로 이용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 63,000,000원의 대항력 있는 주택임차권(손다정)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있는 잠재적 비용입니다.

* 다른 임차인(나주펠리시티S오피스텔, 김환)은 보증금 0원이지만 대항력이 있다고 명시되어 있어, 명도 과정이나 법적 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물대장상 주용도는 업무시설 및 제1,2종근린생활시설로 되어 있으며, 오피스텔(주거) 용도로 사용 시 관련 법규 준수 여부를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 나주 혁신도시 내 중심상업지구에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 자체는 양호한 편입니다.

* 그러나 63,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인 인수 부담이 존재하며, 이는 낙찰가가 감정가나 시세 대비 낮게 형성될 가능성을 시사합니다.

* 권리 인수 및 명도 관련 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께, 도시 내 핵심 상업/업무 지구에 자리하고 있다는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 2014년에 준공된 건물로, 비교적 최신 건물에 속하여 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수라는 부담으로 인해, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 70,000,000원

* 최근 시세 분석 (면적 28.89㎡ 기준):

* 2024년 12월 7일 거래: 74,000,000원 (34.01㎡)

* 2024년 10월 28일 거래: 66,000,000원 (28.895㎡)

* 2024년 10월 24일 거래: 46,000,000원 (24.105㎡)

* 평균 시세(3.3㎡당): 약 2,120,000원 수준으로 분석됩니다. 이를 기준으로 본건(28.89㎡)의 적정 시세는 약 61,400,000원 수준으로 추정됩니다.

* 단, 본건은 63,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가 산정을 고려할 때, 시장 상황 및 인수 부담, 경매 절차상의 위험을 감안하여 다음과 같이 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 60,000,000원

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.