나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30253 [1] 광주광역시 북구 연제동 31-1 새한아파트 102동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 '본촌근린공원' 남서측 인근의 연제동에 위치하는 '새한 아파트' 제102동 제706호(전유면적: 59.95㎡)로서, 주위는 공원, 아파트단지, 산업단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 ~ 지상20층 중 제7층 일부(제102동 제706 호)로서, 1996년 03월 18일 사용승인되었으며, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 남향의 복도식 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 남측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 8m내외의 포장도로에 접하며, 남측 및 서측 도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

연제동 31-1 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2016-02 -01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-06-15)(접합), 상대보호구역(아이림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소 유 자 : 귀 제시목록상 '강연희' 소유임. 2. 임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주광역시 북구 연제동 31-1, 새한아파트 102동 7층 706호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 광주지방법원 2026타경30253(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 105,000,000원입니다.

토지면적은 26.75㎡ (약 8.09평)이며, 건물 전용면적은 59.95㎡ (약 18.14평)입니다.

건물은 1996년 3월 18일 사용승인되었으며, 총 480세대 중 102동 7층에 위치합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치하며, '본촌근린공원' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 산업단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 남측 및 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있으며, 남측 및 서측 도로를 통해 단지로 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역에 속하며, 소로 1류 및 2류 도로에 접하고 있습니다.

아이림유치원 상대보호구역 및 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 12월 22일 접수된 오케이저축은행의 근저당권(을6)입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 106,800,000원이며, 경매 신청 채권자는 오케이저축은행입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다.

임대관계는 이해관계인 부재로 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 연제동 일대는 아파트 단지와 산업단지, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

본촌근린공원이 인접해 있어 주거 환경의 쾌적성은 높은 편입니다.

인근 산업단지는 배후 수요의 가능성을 제시하며, 다양한 상업 시설과의 접근성도 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 새한아파트는 1996년 3월에 사용승인된 아파트로, 총 480세대가 거주 중입니다.

해당 물건은 102동 7층 706호이며, 전용면적 59.95㎡ (약 18.14평)입니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 아이림유치원이 있어 교육 환경과 관련된 시설이 존재합니다.

주차는 총 236대 (지상 3대, 지하 6대, 전기차 충전기 지하 1대)가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1996년에 건축된 아파트로, 건물이 노후화됨에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

비행안전제3구역에 해당하여 항공기 운항과 관련된 일부 제한 사항이 있을 수 있으나, 주거 목적에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

광주 북구 연제동에 소재한 본 새한아파트 경매 물건은 공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 보통 수준의 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소될 권리가 많아 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계의 불확실성은 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

건물의 노후화는 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

감정가 105,000,000원을 기준으로 시세 및 현장 상황을 면밀히 분석하여 신중한 입찰이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 본촌근린공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 산업단지 인근으로 잠재적 임대 수요 확보 가능성.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 적음.

* 최근 실거래가 및 감정가 비교를 통한 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 매매가는 2026년 5월 13일 11층 107,000,000원, 2026년 5월 28일 15층 90,000,000원, 2026년 6월 6일 11층 87,000,000원으로 확인됩니다.

본건은 7층으로, 최근 거래된 11층 및 15층 대비 다소 낮은 가치로 평가될 수 있습니다.

또한, 감정가 105,000,000원 대비 최근 실거래가 평균 약 95,000,000원으로 시세 차이가 존재합니다.

건물 노후화 및 임대차 관계의 불확실성 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 권리 사항이 없으므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 진행 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.