나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30225 [1] 광주광역시 남구 방림동 436-12 삼일아파트 1동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지내 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 106호(계단식, 남향)로서, 외벽 : 콘크리트 벽체위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 일단으로 아파트 단지가 형성되어 있으며, 본건 토지는 장방형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 소로에 접하고 있으며, 단지내부 도로와 연계되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2022-10-14)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 정비구역기타<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 단지는 방림삼일구역 재건축정비사업 관리처분계획 인가(광주광역시 남구 고시 제2025-14호, 2025.02.25)를 득하고 현재 이주중인 상태임.

물건 비고

공실. 본건 단지는 방림삼일구역 재건축정비사업 관리처분계획 인가(광주 남구 고시 제2025-14호,2025.02.25)를 득하고 현재 이주중인 상태임. 방림삼일구역 재건축정비사업조합 사실조회 회신서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30225 (1)

소재지: 광주광역시 남구 방림동 436-12 삼일아파트 1동 1층106호

용도: 아파트

감정가: 226,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주원광신용협동조합 (을13 근저당권자 및 갑5 임의경매 신청자, 광주원광으로 표기)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 61.12㎡ (약 18.49평)

토지 지분: 61.125㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 75.18㎡ (약 22.74평) - 이는 전용면적을 의미합니다. 제공된 정보로는 분양면적 확인이 어렵습니다.

건물 지분: 75.18㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 주요 특징

특이사항: 재건축구역

주의사항: 공실. 본건 단지는 방림삼일구역 재건축정비사업 관리처분계획 인가(광주 남구 고시 제2025-14호, 2025.02.25)를 득하고 현재 이주 중인 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림초등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 동측으로는 소로에 접하고 있으며, 단지 내부 도로와 연계되어 있습니다.

2.3. 도시계획 및 지역 특성

토지이용계획 상 제3종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 광주원광신용협동조합의 근저당권(을13)입니다. 이보다 선순위인 소유권 이전 등기(갑2, 갑3, 갑4)가 있으며, 가장 최근 소유권 이전은 2015년 2월 12일 접수된 이지환 명의의 매매로 인한 소유권이전(갑4)입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리(예: 갑5 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 개요 부분은 비어있어 실제 지상권의 존재 여부는 불분명합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다. 그러나 '기타참고사항'에서 임대관계는 미상이라고 명시되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 방림초등학교가 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다. 다만, 대중교통의 접근성이 매우 뛰어나다고 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 사업 관련 불확실성

본건은 방림삼일구역 재건축 정비사업 구역 내에 속해 있으며, 관리처분계획 인가(광주 남구 고시 제2025-14호, 2025.02.25)를 득하고 현재 이주 중인 상태입니다. 재건축 사업은 사업 지연, 추가 비용 발생, 사업 계획 변경 등 다양한 불확실성을 내포하고 있어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 공실 및 임대 관계 미상

본건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 이는 명도 협상이나 추후 발생할 수 있는 미상 임차인과의 문제 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 방림동에 위치한 아파트로, 재건축 사업이 진행 중인 구역 내 물건입니다. 방림초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. 재건축 사업이 완료될 경우 상당한 가치 상승이 기대될 수 있습니다. 그러나 현재 이주 중인 상태이며, 재건축 사업의 특성상 발생할 수 있는 지연, 추가 비용 등의 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 또한, 공실 및 임대 관계 미상이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재건축 사업 완료 시 높은 시세차익 기대

방림삼일구역 재건축 사업이 성공적으로 완료되면, 신축 아파트로서의 가치 상승이 예상되어 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 노후 단지 투자 매력

1980년에 준공된 노후 아파트 단지이므로, 재건축을 통한 주거 환경 개선 및 자산 가치 증대의 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 226,000,000원을 기준으로 산정하며, 인수 보증금은 0원이므로 별도의 공제 금액은 없습니다. 다만, 실제 입찰가는 해당 물건의 현황, 시장 상황, 재건축 사업의 진행 정도 및 예상 완료 시점, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.