나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30198 [1] 광주광역시 광산구 장덕동 1690 성덕마을대방노블랜드5차아파트 504동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 광산구 장덕동 소재 장덕초등학교 북동측 인근에 위치하고 주위는 주로 공동주택과 상가 등으로 이루어진 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 6층 603호(계단식, 남향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임, 스톤코트 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 설치되어 있으며 난방은 지역난방 방식입니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트부지는 사다리형의 평지로서 아파트와 부대복리시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 2~4차로의 중로에 접하고 서측과 북측으로 왕복 2차로의 중로에 접하며, 남측으로 폭 약10m의 보행자도로에 접하고 단지 서측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30198 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 장덕동 1690 성덕마을대방노블랜드5차아파트 504동 6층603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 803,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사심팩글로벌

3.

1.1. 기본 사항

4.

* 토지면적: 66.52㎡ (약 20.12평)

* 건물면적: 126.20㎡ (약 38.17평)

5.

1.2. 건물 정보

6.

* 아파트명: 성덕마을대방노블랜드5차

* 사용승인일: 2011년 10월 28일

* 총 층수: 25층

* 해당 층수: 6층

* 세대수: 545세대

* 주차: 지상 3대, 지하 14대, 합계 11대 (제공된 정보 기준)

7.

1.3. 특이사항

8.

* 물건 정보에 '중복사건'으로 명시되어 있습니다.

9.

2. 입지조건

10.

2.1. 위치 및 주위환경

11.

* 본건은 광주광역시 광산구 장덕동 소재 장덕초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 주로 공동주택과 상가 등으로 이루어진 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

12.

2.2. 교통 및 도로

13.

* 아파트 단지까지 차량 접근이 자유로우며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 단지 동측으로 왕복 2~4차로, 서측 및 북측으로 왕복 2차로의 중로에 접하고 있으며, 남측으로는 폭 약 10m의 보행자도로에 접하고 있습니다. 단지 서측 도로를 통해 차량 출입이 이루어지고 있습니다.

14.

2.3. 토지이용계획

15.

* 본건 아파트 부지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 택지개발지구(완료)로 지정되어 있습니다.

16.

2.4. 주변 시설

17.

* 주변 지역은 공동주택과 상업 시설이 혼합된 주택가로, 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 장덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 현재까지 확인된 정보 상, 본건 아파트 인근에 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

18.

3. 권리분석

19.

3.1. 권리 현황

20.

* 본건은 집합건물로, 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

* 채권자 주식회사심팩글로벌의 신청에 의한 부동산 임의경매 절차로 진행 중입니다.

21.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

22.

* 말소기준권리는 2020년 8월 31일 접수된 광주은행의 근저당권(채권액 300,000,000원)입니다.

* 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권(한국스탠다드차타드은행, 주식회사심팩글로벌) 및 임의경매(주식회사심팩글로벌)는 소멸됩니다.

* 따라서, 낙찰자는 후순위 근저당, 압류, 가압류 등 권리상의 부담을 인수하지 않습니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보가 없어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (일반적인 아파트 매물의 경우 지상권 관련 문제는 드뭅니다.)

23.

3.3. 임차인 현황

24.

* 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

* 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

25.

4. 상권 및 생활정보

26.

4.1. 주거 환경

27.

* 본건은 성덕마을대방노블랜드5차아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

28.

4.2. 단지 내 편의시설

29.

* 아파트 단지는 총 8개 동, 545세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 지역난방 방식입니다. 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

30.

5. 잠재적 리스크

31.

* 중복사건: 물건 정보에 '중복사건'으로 기재되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 존재하거나, 관련하여 복잡한 법적 이슈가 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 법원 집행관실 등을 통해 명확한 사실 관계 및 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다.

* 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 잠재적 부담이 될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

32.

6. 종합 의견

33.

* 본건 아파트는 광주광역시 광산구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 상태라는 점에서 긍정적입니다.

* 또한, 비교적 최근 실거래가 이력이 존재하여 시세 파악이 용이하다는 장점이 있습니다.

* 다만, '중복사건'이라는 특이사항은 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

34.

7. 투자 포인트

35.

* 권리관계의 안전성: 낙찰 시 모든 후순위 권리가 소멸되어 권리상 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인근의 주택가에 위치하여 실수요자의 관심이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대단지 인프라: 545세대의 규모로 단지 내 관리 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

36.

8. 예상 입찰가

37.

* 본건 아파트의 최근 실거래가 정보(2026년 4월 ~ 6월)는 다음과 같습니다.

* 129.084㎡, 13층: 853,000,000원

* 129.084㎡, 10층: 800,000,000원

* 126.205㎡, 18층: 712,000,000원

* 본건은 전용면적 126.20㎡(약 38.17평)이며, 6층에 위치합니다.

* 동일 면적(126.205㎡)의 18층 매물이 712,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 6층의 가치는 이보다 낮을 수 있습니다. 그러나 해당 거래가 시장 평균과 다소 차이가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 감정가 803,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가 하단(712,000,000원)과는 상당한 격차가 존재합니다.

* 권리상 안전성과 아파트의 기본적인 입지 조건을 감안하되, '중복사건'이라는 특이사항 및 최근 실거래가 추이를 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 750,000,000원에서 780,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 보수적 관점에서, 760,000,000원(7억 6천만원)을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.