나이스옥션 법원경매 광주 2026타경539 [1] 전라남도 나주시 남평읍 교원리 573-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 교원리 소재 <방축마을> 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 자연취락 및 경지정리답 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

세장형 평지로, 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 약3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수신청보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경539 (1)

소재지: 전라남도 나주시 남평읍 교원리 573-4

용도: 답 (전)

토지면적: 2899.00㎡ (약 877.00평)

감정가: 382,668,000원

매각대상: 토지 전체

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 남평읍 교원리 소재 <방축마을> 북측 인근에 위치합니다.

주위는 자연취락 및 경지정리된 논이 혼재된 농촌 지역으로, 전반적으로 조용하고 한적한 환경입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다.

동측으로는 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 토지 이용에 편리성이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 없는 것으로 파악되었습니다.

등기부상 권리 관계는 다음과 같이 요약됩니다.

* 소유권: 본건의 소유권은 박현주에서 김보선에게로 이전(협의분할에 의한 상속)되었으며, 이후 김보선 명의로 소유권 변경 등기가 추가로 있었습니다.

* 근저당권: 남평농업협동조합의 근저당권(채권액 191,100,000원)이 말소기준권리로 등기되어 있으며, 본 경매의 신청 채권자 또한 남평농업협동조합입니다.

* 압류: 나주시에서 압류를 설정한 기록이 있으나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 임의경매: 남평농업협동조합의 임의경매 개시 결정으로 본 경매가 진행 중이며, 말소될 예정입니다.

말소기준권리(근저당권, 접수일자 2019-10-08)보다 늦게 설정된 권리들은 모두 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 191,100,000원으로, 이는 말소기준권리의 채권액과 일치합니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

감정평가서 요약에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다. (단, 현재까지 등록된 권리 중 특이사항은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 나주시 남평읍의 농림지역 및 농업진흥구역 내에 위치한 답(논)으로, 주변은 주로 농업 활동이 이루어지는 경지정리된 농경지와 일부 자연취락지대로 구성되어 있습니다.

지역 농업 생산 활동의 중심지로서, 농업 경제권 내에 속하며, <방축마을>과 연계성을 가집니다.

토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 농업 외 타 용도로의 개발 가능성은 매우 제한적입니다.

1.4. 생활정보

인근에 버스 정류장이 있어 나주시내 및 주변 지역으로의 대중교통 이용이 가능합니다.

주변의 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 나주시 남평읍 소재지로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

농촌 지역 특성상, 생활 편의시설과의 거리가 다소 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 취득이 필수적이라는 점입니다. 관련 서류를 미제출할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(모든 가축 제한, 소/젖소 제외)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 있어 상당한 제약이 따릅니다. 특히 '모든 가축 제한구역' 표기는 축산업 관련 활동에도 제약이 있음을 시사합니다.

주변 지역에 혐오시설과의 근접성은 일반적인 지도 검색으로는 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주시 남평읍의 농업진흥구역 내 답으로서, 농지취득자격증명을 취득할 수 있는 실수요자(영농 목적)에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 농림지역 및 농업진흥구역, 가축사육제한구역이라는 엄격한 토지 이용 규제로 인해 투자 목적보다는 실제 농업 경영을 위한 목적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 개발 가능성이나 시세 차익을 기대하는 투자보다는 안정적인 농업 소득을 고려하는 경우에 신중하게 검토해 볼 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

실질적인 농업 경영을 목적으로 하는 지역 농업인에게는 농지취득자격증명 취득 후 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

건물이 없어 별도의 철거 비용이나 관리 부담이 발생하지 않습니다.

향후 농업 관련 정책 변화에 따른 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 382,668,000원

본건은 토지 전체 매각 대상이며, 매수인이 인수해야 할 보증금이나 채무는 없습니다.

농지취득자격증명 필수, 농림지역 및 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 엄격한 토지 이용 규제를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 농지 시세, 본건의 경지 상태, 낙찰 후 예상되는 영농 수익성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 보고서에서는 제시된 감정가를 기준으로, 향후 시장 상황 및 본건의 실질적인 활용 가치를 고려하여, 감정가의 80%에서 100% 범위 내(약 306,000,000원 ~ 382,668,000원)에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.