나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30233 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 331-2 아이디빌딩 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국인터넷진흥원 남서측 인근에 위치한 아이디빌딩 제2층 제204호로서 주위는 상가 및 업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제204호로서, 외벽 : 미장석, 복합판넬, 강화유리 마감 등, 내벽 : 강화유리, 콘크리트 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감 등, 창호 : 강화유리새시창임.

이용상태

근린생활시설(공실)임.

설비내역

층내 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현재 공실로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 광주지방법원 2026타경30233 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 331-2 아이디빌딩 2층 204호

용도: 근린상가

감정가: 224,000,000원

토지 면적: 32.08㎡ (약 9.70평)

토지 지분: 32.0803㎡

건물 면적: 107.10㎡ (약 32.39평)

건물 지분: 107.1㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 나주신용협동조합 (근저당권자 및 임의경매 신청자)

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 아이디빌딩 2층 204호입니다.

주변으로는 한국인터넷진흥원 등 다수의 공공기관이 소재하고 있으며, 상가 및 업무지대가 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 5층 건물 중 2층에 해당하며, 외벽은 미장석, 복합판넬, 강화유리 등으로 마감되었습니다.

내벽은 강화유리, 콘크리트 등으로, 바닥은 콘크리트로 마감되었으며, 창호는 강화유리 새시입니다.

토지는 세장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 건물 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 나주신용협동조합의 근저당(2016-12-28, 221,000,000원)보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정입니다.

소유권보존등기(2016-03-28, 주식회사아이디)가 존재합니다.

임의경매 개시 결정은 나주신용협동조합(2026-01-22, 182,198,081원)입니다.

총 채권액은 221,000,000원입니다.

현재 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 및 주의사항에 따르면 본건은 현재 공실로 조사되었습니다. 이는 임차인 관련 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

나주 혁신도시는 다수의 공공기관이 이전하여 배후수요를 확보하고 있으나, 최근 보도에 따르면 높은 상가 공실률(40% 이상)을 보이며 상권 침체가 우려되는 상황입니다.

특히, 중심상업지역의 상가 공실률이 높고 3층 이상 상가의 공실률이 심각한 것으로 나타났습니다.

한국인터넷진흥원 등 공공기관이 인접해 있어 평일 낮 시간대에는 유동인구가 있을 수 있으나, 주말에는 공공기관 직원들의 이동으로 인해 상권이 위축될 가능성이 있습니다.

청년 특화 거리 등 특정 구역도 공실이 많은 상황으로, 상권 전반의 활력 저하가 감지됩니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 빛가람동은 나주 혁신도시의 일부로, 한국인터넷진흥원을 비롯한 여러 공공기관이 자리 잡고 있습니다.

주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

상업 및 업무지대로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 전반적인 상권 침체로 인해 활성화된 편의시설 이용에는 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설로는 한국인터넷진흥원 등 공공기관이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 상가 공실률: 나주 혁신도시 전체적으로 높은 상가 공실률이 보고되고 있어, 임차인 확보 및 공실 해소에 어려움이 있을 수 있습니다.

상권 침체 가능성: 공공기관 이전 효과에도 불구하고, 상가 공급 과잉 및 인구 유입 부족으로 인해 상권 활력이 저하될 가능성이 있습니다.

수익성 확보 불확실성: 공실 리스크와 더불어, 주변 상권의 낮은 활성화 수준은 임대 수익률을 기대하기 어렵게 만들 수 있습니다.

건물 노후화: 2016년에 준공된 건물로, 향후 시설 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

한국인터넷진흥원 이전 관련 이슈: 한국인터넷진흥원이 이전하면서 일부 인력이 서울에 잔류하게 되는 등, 공공기관 이전이 반드시 지역 상권 활성화로 직결되지 않는 사례도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시에 위치한 근린상가로, 한국인터넷진흥원 등 공공기관이 인접해 있다는 장점이 있습니다.

그러나 나주 혁신도시의 전반적인 높은 상가 공실률과 상권 침체 우려는 본 물건의 가치를 하락시키는 주요 요인입니다.

현재 공실 상태로 임차인 인수 부담은 없으나, 향후 임차인 확보 및 안정적인 수익 창출에는 상당한 노력이 필요할 것으로 보입니다.

안정적인 대출만으로는 투자가 어려울 수 있으며, 장기적인 관점에서 지역 상권 회복 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

인접한 한국인터넷진흥원 등 공공기관 종사자 수요: 공공기관 근무자들을 대상으로 하는 상권 형성이 일부 가능합니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 보수 비용 발생 가능성은 낮습니다.

경매 통한 낮은 진입가: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

공실 상태로 인한 임차인 부담 없음: 현재 공실로 조사되어 명도 등 임차인 관련 이슈가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 근린상가로, 감정가는 224,000,000원입니다.

경매 신청 채권액(182,198,081원) 및 총 채권액(221,000,000원)을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 나주 혁신도시의 높은 상가 공실률과 상권 침체 우려를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크와 투자 회수 가능성을 종합적으로 고려하여, 대략적인 입찰 희망가는 감정가의 70~80% 수준인 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위에서 검토해볼 것을 제안합니다.

이는 시장 상황 및 본건의 개별적 가치 판단에 따라 달라질 수 있으며, 철저한 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.