나이스옥션 법원경매 남원 2026타경30014 [1] 전북특별자치도 남원시 죽항동 137-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 죽항동 소재 '죽항동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 본건까지는 보도로 접근이 가능하고 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접지상으로 노폭 약 1~2미터의 포장도로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2020-05-18), 고도지구(5층이하), 가축사육제한구역(2018-12-14) (절대금지지역(죽항동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-03-02)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1) 목조 기와지붕 단층으로서, 외벽 : 몰탈위회반죽, 타일붙임, 시멘트바름 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 2-2) 시멘트벽돌조 기와지붕 단층으로서, 외벽 : 시멘트바름, 타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-1) 주택, 일련번호 2-2) 주택, 창고 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2-1,2-2) 급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 와 같이 부합물 및 종물인 제시외건물 ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2-1) 건물은 귀 제시목록상 면적이 79.2㎡이나 실측면적은 약 55㎡ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.
2. 목록1. 지적도상 맹지이나 인접지 노폭 약 1~2미터의 포장도로를 통해 접근 가능.
3. 목록2. 중 '목조기와지붕 단층주택'의 공부상 면적은 79.2㎡이나, 실측면적은 약 55㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 개요

사건번호: 남원지원 2026타경30014 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 죽항동 137-1

용도: 단독주택

감정가: 134,155,060원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOOO

특이사항: 1. 일괄매각이며, 제시외 건물 매각 포함. 2. 지적도상 맹지이나 인접지 약 1~2미터 폭의 포장도로를 통해 접근 가능. 3. 목조 기와지붕 단층 주택의 공부상 면적은 79.2㎡이나 실측 면적은 약 55㎡임.

4. 면적 정보

토지 면적: 314.00㎡ (약 95.00 평)

건물 면적: 101.88㎡ (약 30.78 평)

건축물대장상 건물 면적: 101.88㎡

토지 이용 현황: 주거용 건부지로 이용 중

2. 입지조건

4. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 남원시 죽항동 소재 '죽항동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대임.

4. 교통 여건

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 본건까지는 보도로 접근이 가능함. 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(2020-05-18), 고도지구(5층 이하), 가축사육제한구역(2018-12-14)(절대금지지역(죽항동)), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(2022-03-02), (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당함.

3. 권리분석

4. 등기부 현황 (소유권 및 권리 내역)

소유권 이전:

* 1991-12-05: 배경수

* 2011-10-12: 손인순

* 2020-07-13: 정지혜 (증여)

말소 기준 권리:

* 근저당: 주식회사신객주자산대부 (2025-07-14, 45,000,000원)

말소 예정 권리:

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2025-12-10, 8,417,865원)

* 임의경매: 주식회사신객주자산대부 (2026-01-22, 31,627,396원)

등기부 채권 총액: 53,417,865원

4. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-12

대항력: 없음

4. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

임차인 김 은 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4. 주변 시세 동향 (JSON 데이터 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 5월, 로얄빌라 (전용 76.37㎡) 115,000,000원에 거래됨.

* 2024년 2월, 남진빌라C (전용 98.86㎡) 72,000,000원에 거래됨.

* 2026년 3월 예정, 로얄빌라 (전용 76.37㎡) 75,000,000원에 거래 예정임.

해당 물건은 단독주택으로, 제공된 공동주택 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 주변 주거 지역의 전반적인 가격 형성 추이를 참고할 수 있습니다. 단독주택의 넓은 토지 면적(314㎡)을 고려할 때, 제시된 감정가 134,155,060원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

4. 편의 시설 및 접근성

'죽항동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 및 도보 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

4. 맹지 및 도로 접근성

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지에 폭 약 1~2미터의 포장도로가 있어 실제 접근에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 도로 확보 방안에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 건물 공부상 면적과의 차이

건축물대장 상 목조 단층 주택의 면적은 79.2㎡이나, 실측 면적은 약 55㎡로 확인되었습니다. 이는 공부와 실제 현황 간 차이가 존재함을 의미합니다.

4. 건물 노후화 가능성 (사용승인일 기반)

건축물대장 상 사용승인일이 1926년 1월 1일로 기재되어 있어, 건물의 노후화 및 구조적 안정성, 유지보수 필요성 등을 면밀히 검토해야 합니다. (단, 이는 최초 사용 승인일 기준이며, 이후 증축 또는 개축 여부는 별도 확인 필요)

4. 기타 특이사항

제시외 건물(면적 23.20㎡)이 매각에 포함되므로, 해당 부분에 대한 현황 파악 및 관리 방안이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 남원시 죽항동에 위치한 단독주택으로, '죽항동행정복지센터' 인근의 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 일괄 매각으로 제시외 건물까지 포함됩니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 지적도상 맹지라는 점, 공부상 건물 면적과 실측 면적의 차이, 그리고 매우 오래된 사용승인일은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심지 내 단독주택으로서의 가치 및 넓은 토지 활용 가능성.

* 행정복지센터 등 주요 편의시설 인접으로 인한 생활 편의성.

* 명확한 권리관계와 인수 부담 없는 임차인 현황.

* 지속적인 개발 가능성이 있는 주거 지역.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,155,060원입니다. 맹지, 건물 면적 차이, 건물 노후화 가능성 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 약 115,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.