나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30224 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층619호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 ‘광주역’ 남서측 인근에 위치하며,주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등으로 이루어진 상업 업무지대임.

교통상황

광주역 인근의 시가지 내에 위치하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 6층 619호로서 외벽 : 돌붙임, 콘크리트 위 페인팅, 적벽돌 조적 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 승강기, 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장설비, 기계식주차타워 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복5차로, 동측으로 왕복4차로,남측으로 왕복 2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,토지구획정리사업지구(사업완료지구) <토지구획정리사업법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30224 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층 619호

용도: 오피스텔

감정가: 229,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: 공동담보

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:judgement_summary] 주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등으로 이루어진 상업 업무지대로 형성되어 있습니다. [cite:judgement_summary] 광주역 인근 시가지 내에 위치하여 교통사정이 보통입니다. [cite:judgement_summary] 본건 북측으로 왕복 5차로, 동측으로 왕복 4차로, 남측으로 왕복 2차로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. [cite:judgement_summary]

2.2. 권리분석

말소기준권리인 우리은행 근저당권(을1) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite:rights_analysis]

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(임차인: 최 )

* 보증금: 177,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-11-09

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음 [cite:tenant_status]

* 주택임차권(을2)은 최혜령 씨의 것으로, 보증금 177,400,000원이며 말소 대상입니다. [cite:rights_analysis]

* 강제경매(갑2)는 주택도시보증공사의 신청으로 개시되었으며, 채권금액은 177,400,000원입니다. 이 또한 말소 대상입니다. [cite:rights_analysis]

* 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). [cite:rights_analysis]

* 감정평가서상 토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 0.00㎡로 확인됩니다. [cite:property_report]

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. [cite:property_report]

2.3. 상권분석

본건은 광주역 인근의 상업 업무지대에 위치하여, 주변에 다양한 업무시설, 숙박시설, 상가 등이 밀집해 있습니다. [cite:judgement_summary] 광주역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 반경 5분 거리에 신안동 먹자골목이 있어 다양한 외식 및 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:living_info] NC백화점 등 쇼핑시설 접근성도 양호한 편입니다. [cite:living_info]

2.4. 생활정보

교통: 광주역 인근에 위치하며, 본건 북측, 동측, 남측으로 왕복 5차로, 4차로, 2차로의 도로에 접하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다. [cite:judgement_summary]

주변시설: 광주역, 상가, 식당가, 은행(광주은행), 쇼핑몰(NC백화점) 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. [cite:living_info]

건축물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 6층에 위치하며, 일반적인 급배수, 위생, 승강기, 난방, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 구비되어 있습니다. [cite:judgement_summary]

2.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 용도지구 및 지구에 속해 있습니다. [cite:judgement_summary] 또한 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다. [cite:judgement_summary]

* 건물 노후화: 2022년 9월 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행된 경매 건으로, 다른 채무와 연관성이 있을 수 있습니다. [cite:property_report]

2.6. 종합 의견

본건은 광주역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:judgement_summary, living_info] 현재 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. [cite:rights_analysis, market_analysis] 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

2.7. 투자 포인트

* 광주역 역세권 신축급 오피스텔: 광주역 개발 계획 등과 연계하여 향후 가치 상승 기대

* 뛰어난 교통 및 생활 인프라: 광주역 접근성 및 주변 상업, 편의시설 이용 편리

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 거래 가능

* 활발한 주변 상권: 상업 및 업무 시설 밀집으로 임대 수요 기대

2.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(49.08㎡)의 오피스텔 실거래가는 2023년 하반기 기준으로 약 1억 7,140만 원에서 1억 8,890만 원 수준으로 확인되었습니다. [cite:market_analysis] 감정가는 2억 2,900만 원으로, 최근 실거래가 대비 약 15~20% 가량 높은 수준입니다. 인수되는 채무가 없고 권리관계가 명확하므로, 최근 실거래가 범위를 참고하되 입찰 경쟁 상황을 고려하여 낙찰가율 80%~85% 수준 (약 1억 8,320만 원 ~ 1억 9,465만 원)을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 현장 조사를 통해 건물의 상태와 주변 시세 변동 여부를 추가로 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 감정가: 229,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 171,400,000원 ~ 188,900,000원

* 희망 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 190,000,000원

* 시세 분석:

본건이 속한 광주역 한국아델리움 오피스텔은 2022년 9월 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 49.08㎡(약 14.85평) 기준 실거래가가 2023년 12월 15층 1억 8,140만 원, 18층 1억 8,430만 원 등으로 형성되어 있습니다. [cite:market_analysis] 이는 본건의 감정가인 2억 2,900만 원보다 낮은 수준으로, 시세보다 저평가된 경매 물건일 가능성을 시사합니다. [cite:market_analysis] 주변 상권은 광주역과 인접하여 교통 및 생활 편의시설이 우수하며, 상업 및 업무지대로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. [cite:judgement_summary, living_info] 특별한 혐오시설이나 법적 제약은 확인되지 않았습니다. [cite:judgement_summary, surrounding_facilities] 따라서, 시세 범위를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.