나이스옥션 법원경매 광주 2026타경522 [1] 광주광역시 북구 운암동 229 307동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주 북구 운암동 소재 "운암중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 상가 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 자유롭고, 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트단지 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 왕복 2~4차선 상당의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(1-199)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-08-01) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운암중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경522 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자 (본건 경매 신청): 김진석 (채권금액: 35,268,493원)

기타 채권자 정보: 김OO (자료상 채권자로 기재)

1.2. 물건 내역

소재지: 광주광역시 북구 운암동 229 307동 2층202호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 면적: 47.77㎡ (약 14.45평)

건물 면적: 117.65㎡ (약 35.59평)

* 전용면적 및 공급면적 상세 정보는 제공되지 않았으며, 117.65㎡는 건물 전체 면적으로 파악됩니다.

1.3. 감정평가 요약

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본건은 광주 북구 운암동 소재 "운암중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

1.3. 2. 교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 자유로우며, 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 단지 주변으로 왕복 2~4차선 상당의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제2층 제202호입니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다.

1.3. 4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

1.3. 5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 6. 토지 이용상태

부정형의 아파트단지 부지입니다.

1.3. 7. 인접 도로상태

단지 주변으로 왕복 2~4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 8. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(1-199)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합) 지역입니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 9. 공부와의 차이

없음.

1.3. 10. 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본 물건은 광주 북구 운암동에 위치하며, "운암중학교"와 인접하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주변은 주거단지와 상업시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 생활 편의성이 갖춰진 지역입니다.

2.2. 주변 시설

* 교육 시설: 운암중학교가 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교 등 다수의 교육 시설이 있습니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 및 학교, 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변으로 병원, 약국 등도 위치하고 있어 의료 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 주변으로 왕복 2~4차선 도로가 있어 차량 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 무난합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(장례시설, 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등)이 눈에 띄게 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 2020년 8월 4일자 근저당권(채권최고액 182,000,000원, 목포우리신용협동조합)을 말소기준권리로 하여 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 소유권 변동 이력이 확인되며, 근저당권 외 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등이 말소될 예정입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 채권자 정보

본 건 부동산강제경매는 김진석 씨가 2026년 1월 22일 광주지방법원에 접수한 강제경매개시결정(사건번호: 2026타경522)에 의해 진행되고 있습니다.

3.3. 임차인 분석

본건과 관련하여 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 임대차 관계는 미상으로 파악되었으나, 현재까지 확인된 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 확인 필요 사항이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, "운암중학교"를 비롯한 교육 시설이 인접해 있어 학원가 및 관련 상업시설이 발달할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

운암중학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육 인프라가 잘 갖춰져 있어 자녀 양육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

주변 상가, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

5.3. 교통 접근성

단지 주변으로 왕복 2~4차선 도로가 잘 정비되어 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 일부 도로(소로1류, 중로1류) 저촉 및 접합 사항이 있습니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 신축 또는 증축 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 미확인 사항

* 임대관계가 미상으로, 인수되지 않는 권리 외 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 면적 117.65㎡가 공급면적인지 전용면적인지에 대한 명확한 구분 정보가 없어, 실제 사용할 수 있는 면적에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 운암동의 아파트로서, 운암중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하고 주변 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않아 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점도 긍정적입니다.

다만, 토지이용계획상 도로 저촉 및 접합 사항, 그리고 교육환경 보호구역 지정 사항은 추후 활용 시 고려해야 할 부분입니다. 임대관계 미상이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 운암중학교 인근으로 자녀가 있는 가구에게 매력적인 입지입니다.

* 편리한 생활 인프라: 상업시설, 병원, 약국 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 양호한 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 외 인수되는 권리(임차인 보증금 등)가 없는 것으로 파악됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 273,000,000원입니다.

최근 주변 아파트 시세 검색 결과, 유사 면적대의 아파트 거래가 1억 5천만원 ~ 6억 2천만원 수준으로 다양하게 나타나 지역 내 아파트의 가치 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

본 물건의 정확한 시장 가치 및 투자 수익률 분석을 위해서는 추가적인 주변 실거래가 및 유사 물건 비교 분석이 필요합니다.

다만, 현재 제공된 감정평가액과 권리 내역을 바탕으로 예상해 볼 때, 입찰가 산정 시 감정가 수준 또는 그 이하에서 고려해 볼 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 273,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.