나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30208 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 5층501호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국농수산식품유통공사 동측 인근에 위치하며 주위는 광대로변 상가지대임.

교통상황

광대로변에 위치하여 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층501호로서 외벽: 강화유리커튼월, 석재붙임 등 내벽: 목재붙임, 인조석붙임, 벽지도배 등 바닥: 타일마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

사무실로 이용중임.

설비내역

전유부분 냉난방설비 되어 있고 공용 위생설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

집합건물 서측으로 광대로에 접하고, 동측으로 폭 약 15m 도로에 접하며, 북측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 구분상가는 부합물인 내부인테리어, 천장형냉난방설비를 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30208 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 5층501호

용도: 업무시설

감정가: 309,000,000원

토지면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

건물면적: 112.12㎡ (약 33.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금천농업협동조합 (추정)

1.2. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국농수산식품유통공사 동측 인근, 광대로변 상가지대.

교통: 광대로변에 위치하여 제반 교통 여건이 양호함.

주변환경: 광대로변에 형성된 상가지대로 한국농수산식품유통공사 등 주요 기관이 밀집해 있음.

토지형상: 사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

도로: 집합건물 서측으로 광대로에 접하고, 동측으로 폭 약 15m 도로, 북측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

총 인수 보증금: 0원

말소기준권리: 2017-04-25 접수된 금천농업협동조합의 근저당권 (채권액 192,400,000원)으로 판단됨.

매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 갑9 임의경매 개시결정 등 말소기준권리 이하 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

임차인 현황:

* 임차인: (주)아침

보증금: 0원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2018-09-06

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사에이치아이솔루션

보증금: 10,000,000원, 차임: 300,000원

전입(사업)일자: 2022-10-07

배당신고일자: 2026-04-15

대항력: 없음

등기부 채권 총액: 192,400,000원

특이사항: 갑10 소유권이전청구권가등기(권리자: 남영욱)가 존재하므로, 해당 권리의 처리 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있어 면밀한 추가 확인이 필요함.

1.4. 상권분석

업종: 현재 사무실로 이용 중임.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 강화유리커튼월, 석재붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 목재, 인조석, 벽지 등으로, 바닥은 타일로 마감되었음. 샷시 창호가 설치되어 있음. 내부 인테리어 및 천장형 냉난방설비는 부합물로 평가되었음.

설비: 전유부분에 냉난방 설비가 되어 있으며, 공용으로 위생 설비 및 승강기가 설치되어 있음.

주변 상권: 한국농수산식품유통공사 등 주요 기관이 위치한 나주 혁신도시의 핵심 상업지역에 속해 있어 상권 활성화 및 배후 수요가 기대됨.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 나주혁신도시 빛가람 호수공원과 가까워 여가 및 휴식 공간 이용이 용이함. 단지 내 및 인근에 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있음.

* 교통: 나주역을 이용할 수 있으며, 광주공항과의 접근성도 비교적 양호한 편임.

* 기타: 지역 내 다양한 숙박 시설이 운영되고 있어 방문객 유입이 있는 편임.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 소유권이전청구권가등기(갑10)가 존재하여 매각 후에도 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으므로, 해당 권리 내용 및 말소 여부를 철저히 확인해야 함.

* 환경 문제: 나주혁신도시 전반에 걸쳐 축사 및 폐기물 처리시설 등에서 발생하는 악취 문제가 지속적으로 제기되고 있으며, 시에서 관리 및 개선 노력을 하고 있으나 근본적인 해결에는 시일이 걸릴 수 있음. 이는 지역의 정주 여건 및 상권의 쾌적성에 영향을 미칠 수 있음.

* 상권 활성화: 혁신도시가 자족 도시로 발전 중이나, 아직 주말 상권 활성화나 문화, 여가 활동 환경이 다소 부족하다는 지적이 있으며, 이는 상가 임대 수요나 가치 상승에 장기적인 영향을 줄 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 장점이 뛰어나며, 한국농수산식품유통공사 등 주요 공공기관이 인근에 있어 안정적인 수요 확보가 기대되는 업무시설임. 건물 상태 및 설비 또한 양호한 편으로 상업용으로 활용 가치가 높음. 다만, 등기부상 소유권이전청구권가등기라는 잠재적 권리 리스크가 존재하며, 혁신도시 전반의 환경 문제 및 상권 활성화 정도를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

* 혁신도시 핵심 상업지구 내 우수한 입지 조건.

* 광대로변에 위치하여 가시성이 높고 접근성이 좋음.

* 주요 공공기관 인근으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 내부 인테리어 및 냉난방 설비가 포함되어 있어 별도 시설 투자 최소화.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(0원) 외에, 실제 경매 시장에서의 유사 물건 시세, 입찰 참여자 수, 물건의 장단점, 권리 분석 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.