나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30231 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 제17층 제1703호로서, 주위는 업무시설, 근린상가 및 숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 대중교통편인 시내버스정류장이 인근에 위치하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 17층 1703호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측에 왕복4차선 포장도로, 남동측에 왕복3차선 포장도로, 남서측에 왕복2차선 포장도로에 접하며 차량 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 광주지방법원 2026타경30231호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 17층 1703호에 위치하고 있습니다.

본건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 237,000,000원입니다.

토지 면적은 7.34㎡ (약 2.22평)이며, 건물 면적은 48.99㎡ (약 14.82평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 공동담보로 인한 특이사항 및 특수물건 정보가 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 업무시설, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재하는 상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 북동측으로는 왕복 4차선, 남동측으로는 왕복 3차선, 남서측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

본 건은 집합건물로서 소유권보존 등기일은 2022년 9월 16일이며, 권리자는 유한회사비알케이입니다.

말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행의 근저당권 (56,400,000원)입니다.

등기부등본 상 을구에는 우리은행 근저당 외 주택임차권(최혜경, 183,300,000원), 가압류(공민주, 104,642,214원), 강제경매(주택도시보증공사, 183,300,000원)가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 344,342,214원입니다.

현재 임차인 현황으로는 노주형(보증금 0원)과 주택도시보증공사(최혜경, 보증금 183,300,000원)가 있습니다.

두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 신안동 일대는 업무시설, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 광주역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 NC백화점, 롯데백화점, 광주은행 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

광주역이 인접해 있어 교통의 요지로서의 역할을 합니다.

또한, 먹거리 골목과 다양한 상점들이 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 유흥업소 등이 일부 위치하나, 전반적으로 주거 및 상업 복합 지역의 성격을 띠고 있습니다.

최근 광주시는 소각장 등 공공시설 유치를 통해 지역 발전을 도모하려는 움직임을 보이고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 17층에 위치한 오피스텔입니다.

외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

주차는 건물 내 자주식 및 기계식 주차를 포함하여 세대당 1.29대의 여유로운 공간을 제공합니다.

건물 1층 및 인근에 편의점 등 생활 편의시설이 있습니다.

광주역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 챔피언스필드, 전남대, 롯데백화점, 홈플러스 등 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 채권 총액이 감정가를 상회합니다. 총 등기부채권액 344,342,214원으로, 감정가 237,000,000원보다 약 107,000,000원 이상 높습니다. 이는 낙찰 시 시세차익을 확보하기 위한 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물건의 현황에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 권리분석 상 후순위 임차권 및 가압류, 강제경매 등이 존재하였으며, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 명도 과정에서 특이사항 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 본 물건은 오피스텔로, 주거용 및 업무용으로 복합 사용될 수 있어 임대 수요 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 주변 상업 시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 자체의 주차 공간도 여유로운 편입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 감정가 대비 채권 총액이 높은 점, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

신규 소각장과 같은 공공시설 유치 움직임은 지역 발전에 대한 기대로 이어질 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권의 오피스텔로, 향후 광주역 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 전용면적 48.99㎡ (약 14.82평)으로, 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합한 크기입니다.

* 신축급 건물로, 내부 시설 및 마감이 양호하여 임대 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 인수해야 할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 237,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 및 실거래가를 고려할 때, 광주역 한국아델리움의 경우 2022년 9월에 입주한 신축 건물로, 49타입(약 16.17평, 공급면적 기준)의 경우 2024년 5월 기준 매매가는 2억 중반 이상에서 형성될 것으로 추정됩니다.

다만, 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 면적의 최근 실거래가 및 유사 물건의 매물 가격을 추가적으로 조사해야 합니다.

본 건은 감정가 대비 총 채권액이 높다는 점을 감안하면, 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

현 시세 수준과 낙찰 가능성, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 제공된 정보로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적인 경매 투자의 경우, 감정가의 70%~90% 수준에서 시작하여 법원 통계, 물건의 특성, 주변 시세, 경쟁률 등을 고려하여 입찰가를 결정하게 됩니다.

본 건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로, 시세 대비 적정 마진을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 고려해야 합니다.

따라서, 현 시세를 면밀히 파악한 후, 보수적으로 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.