나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30195 [1] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 9층917호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 오피스텔 및 근린상가, 학교, 숙박시설 등의 부동산이 소재합니다.

교통상황

본건 까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(금남로4가역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 25층 내 제9층 제917호로서, (사용승인일 : 2021.05.12) 외 벽 : 인조석 붙임 마감, 강화 유리 마감, 몰탈 위 페인트 마감 등 내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감, 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 업무 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-17), 대로2류(폭 30m~35m)(2025-06-10)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보전구역(유통산업발전법) 기호(2),(3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2026타경30195 (1)

소재지

광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크 주건축물 9층 917호

용도

오피스텔

감정가

115,000,000원

토지 면적

3. 79㎡ (약 1.15평)

건물 면적

29. 80㎡ (약 9.02평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 지하철 1호선 금남로4가역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 오피스텔, 근린상가, 학교, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 중 9층에 위치하며, 2021년 5월 12일에 사용 승인되었습니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장도 소재하여 교통이 편리합니다. 단지 북동측으로는 왕복 6차선 아스팔트 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 26일 접수된 고흥군수산업협동조합의 가압류(광주지방법원 2024카단189)입니다 [cite:tool_code]. 이 기준권리 이후에 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 망 장유진상속재산의파산관재인변호사김지현 (성명 마스킹: 망 장 )

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021년 8월 10일

* 확정일자: 2021년 8월 10일

* 배당신고일자: 2026년 1월 16일

* 대항력: 있음

주요 권리분석 사항으로 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있음에도 불구하고, 보증금을 낙찰자가 인수하지 않음을 의미합니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리 설정일보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금남로는 광주광역시의 주요 도심 상업지역 중 하나입니다. 중심상업지역, 시가지경관지구, 방화지구 등에 해당하며, 대로변에 위치하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 인근에 금융기관, 상업시설, 문화시설(아시아문화전당) 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 금남로4가역과 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 버스 정류장도 다수 위치합니다. 또한, 단지 내 상가 및 인근의 충장로 상권을 통해 다양한 편의시설, 쇼핑, 문화생활을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 대항력있는 임차인이 존재하며, 이는 명도 과정에서 잠재적인 부담이 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 임차인이 점유하고 있는 상황이므로 명도 절차의 진행 여부 및 소요 기간에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 금남로4가역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로서 입지적 가치가 높습니다. 교통, 생활 편의시설, 상권 등 다양한 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력있는 임차인이 존재한다는 점은 명도와 관련된 리스크로 작용할 수 있습니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 실질적인 점유 이전 가능성 및 소요 기간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 금남로4가역 직접 연결 또는 초근접 위치.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 컨디션 양호.

* 활성화된 상권: 광주 대표 도심 상업지역으로 풍부한 배후 수요.

* 인수 보증금 없음: 임차인 보증금 미인수로 인한 재정적 부담 감소.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(29.7965㎡)의 오피스텔이 2025년 6월 24일에 95,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 115,000,000원이지만, 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무가 없다는 점을 고려할 때, 시장 가격과 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가를 기준으로, 잠재적인 명도 리스크를 감안하더라도, 본건의 입지 및 신축성을 고려하여 95,000,000원 선에서 시작하여 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 명도 가능성 및 소요 기간에 따라 입찰 가격은 달라질 수 있습니다.

제시된 정보를 바탕으로 예상 입찰가는 98,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래가와 감정가를 참고하되, 안전한 명도를 위한 추가 비용 또는 시간적 요소를 일부 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.