나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100051 [1] 부산광역시 북구 덕천동 397-1 아남프라자 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '덕성초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2·3호선 환승역인'덕천역' 이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평지붕 20층 건물인 아남프라자 내 9층 905호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 복합판넬 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서, 북동, 남동 및 남서측 4면이 도로에 접하며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 105m 최고높이 145m) <건축법>, 상대보호구역(덕성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2026타경100051 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 메디랑주식회사

1.2. 부동산 기본 현황

* 소재지: 부산광역시 북구 덕천동 397-1, 아남프라자 9층 905호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 평지붕 20층 건물 내 9층 905호

* 준공일: 2000년 4월 12일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 235,000,000원 (2억 3,500만원)

* 토지 면적: 13.18㎡ (약 3.99평)

* 건물 면적 (전용 면적): 83.25㎡ (약 25.18평)

1.4. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '덕성초등학교' 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도시철도 2·3호선 환승역인 '덕천역'이 소재하여 부산 시내 접근성이 우수함.

2.3. 주변 시설

* 덕성초등학교, 덕천초등학교, 덕천중학교, 낙동고등학교 등 다수의 교육시설이 근접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 덕천역 일대는 부산 북부의 주요 상업 및 교통 중심지로, NC백화점, 구포시장, 각종 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 밀집해 있음.

* 검색 결과, 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 복지관, 요양원 등 공공 및 복지 시설이 일부 확인됨.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 현황

* 본 건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 2000년 5월 20일: 공유자전원지분전부이전 (이동권)

* 2002년 8월 13일: 소유권이전 (장창욱)

* 2012년 1월 4일: 소유권이전 (김영순)

* 2016년 7월 11일: 소유권이전 (김성자) - 매매

* 2025년 1월 20일: 가압류 (메디랑주식회사, 6,580,000원)

* 2026년 1월 26일: 강제경매 (메디랑주식회사, 11,452,841원) - 본 경매 개시 결정

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2025년 1월 20일 접수된 메디랑주식회사 명의의 가압류 (갑7)임.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 소멸되는 주요 권리: 메디랑주식회사의 가압류 (갑7), 메디랑주식회사의 강제경매 (갑9) 등.

3.3. 인수되는 권리

* 본 건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 (예: 지상권)가 없는 것으로 파악됨.

* 따라서 낙찰자는 소유권을 취득함과 동시에 기존의 모든 제한 물권을 말소시킬 수 있음.

3.4. 임차인 현황

* 본 건의 임차인 현황 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원임.

* 임대관계는 미상으로, 별도의 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등 상세 내역을 확인해야 함.

* 만약 임차인이 존재하고 대항력이 있다면, 보증금 미상 여부와 관계없이 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.

4.1. 지역 특성

* 부산 북구 덕천동은 부산의 주요 교통 요충지이자 상업 중심지 중 하나로, 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역임.

* 주변에 다양한 편의시설과 주거단지가 밀집하여 주거 기능과 상업 기능이 조화롭게 발달해 있음.

4.2. 주변 상권

* 덕천역을 중심으로 형성된 상업지구는 유동인구가 많으며, 다양한 업종의 상점들이 밀집하여 활발한 상권을 이루고 있음.

* 본 건이 위치한 아남프라자는 주거와 상업 시설이 복합된 건물로, 상업 시설 또한 지역 주민들의 이용이 많을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 아남프라자 아파트

* 주소: 부산광역시 북구 덕천동 397-1

* 건축년도: 2000년

* 총 세대수: 275세대

* 총 동수: 1개동

* 최고층: 20층

* 주차대수: 건물 내 주차장이 잘 갖추어져 있으며, (건축물대장상 488대 주차 가능)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있음.

5.2. 내부 설비 및 구조

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 평지붕 20층 건물.

* 내부 마감: 벽지 마감 등, 새시창.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 도시가스 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 권리 관련 리스크

* 현재까지 파악된 등기부상 권리들은 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 경매 진행 중 권리 변동 가능성은 항상 염두에 두어야 함.

6.2. 명도 리스크

* 임차인 현황 상 인수 보증금이 없으나, 임대관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자가 누구인지, 명도 협상 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있음.

* 전 소유자 또는 임차인이 점유하고 있을 경우, 명도 과정에서 합의가 필요할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 본 건의 전용 면적은 83.25㎡ (약 25.18평)임.

* 최근 실거래가 확인 결과, 동일 면적(83.25㎡)의 18층 매물이 2026년 6월 4일에 2억 3,000만원에 직거래된 사례가 있어, 감정가(2억 3,500만원)와 유사한 수준임.

* 59.22㎡(약 17.9평) 면적의 경우 2025년 12월 27일에 1억 8,000만원, 2026년 7월 8일에 1억 7,000만원에 거래된 사례가 있어, 면적별 시세 차이가 존재함.

7. 종합 의견

7.

* 본 물건은 부산 북구의 핵심 역세권에 위치한 아파트로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 자랑함.

* 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 부담이 없어 경매 절차 진행에 따른 위험도가 낮음.

* 최근 실거래 사례를 바탕으로 시세 수준에서의 취득 가능성을 보여주며, 안정적인 가치 평가가 가능한 물건임.

* 건물 노후화(2000년 준공)는 고려할 사항이나, 입지적 장점이 이를 상쇄할 수 있음.

* 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 대비가 필요함.

8. 투자 포인트

8.

* 우수한 입지: 덕천역 초역세권 단지로, 지속적인 수요와 가치 상승 잠재력이 높음.

* 명확한 권리 관계: 말소되는 권리가 대부분으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없음.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 시세 대비 합리적인 취득 가능성이 있음.

* 실거주 및 투자 적합: 뛰어난 교통, 생활 편의, 교육 환경으로 실거주 만족도가 높으며, 임대 수익을 통한 투자 가치도 기대됨.

9. 예상 입찰가

9.

* 감정가: 235,000,000원

* 최근 실거래가 (83.25㎡, 18층): 230,000,000원 (2026년 6월 4일)

* 본 건의 면적(83.25㎡)에 대한 최근 실거래가가 감정가와 거의 동일하게 형성되어 있음.

* 유찰 횟수에 따른 감가율을 고려해야 하나, 현재 유찰 정보가 없어 보수적인 접근이 필요함.

* 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 감안하여, 2억 1,000만원 ~ 2억 2,500만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 최종 입찰가 산정 시에는 유찰 횟수, 법원의 추가 시세 변동 등을 종합적으로 검토해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.