나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10132 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층비-1910호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '서면교차로' 북서측 직선거리 약 400m 지점에 위치하고 있는 대동레미안센트럴시티 19층 비-1910호(현칭 102동 1910호)로서, 인근 주변은 공동주택·업무시설·숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선(서면 역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 19층 비-1910호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있음.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차타워설비, 공동 현관 관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로는 약 15m 내외, 북측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호 구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2026타경10132 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 167,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 19층 비-1910호 (현칭 102동 1910호)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택으로 등록되어 있으나, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임)

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평) - 전용면적

토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

특이사항: 공동담보 물건

1.3. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상19층 건물 내 19층 (비-1910호)

사용승인일: 2019년 04월 05일

토지이용: 가장형 토지로서 인근 지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

건물마감: 외벽-시멘몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임, 내벽-시멘몰탈위 벽지, 창호-샷시.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '서면교차로' 북서측 직선거리 약 400m 지점에 위치함.

인근 주변은 공동주택, 업무시설, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

부산도시철도 1,2호선(서면역)이 인접해 있어 대중교통 사정은 편리한 편임.

인접 도로: 서측 약 15m, 북측 약 6m 폭의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2019-10-08, 96,000,000원)

등기부채권 총액: 156,000,000원 (말소기준권리 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김미연 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 260,000원

전입일자: 2021-10-01

확정일자: 2021-09-10

배당신고일자: 2024-07-08

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 말소기준권리보다 늦은 시점에 전입 및 확정하였으며, 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸됩니다. 등기부상 주택임차권(을4)은 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원.

본건은 임차인 김미연 씨의 대항력이 없어 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나인 서면 상권을 배후로 하고 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

오피스텔, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 직접적인 시세 정보는 포함되어 있지 않으나, 본건의 감정평가액 167,000,000원은 해당 물건의 객관적인 가치를 반영하는 중요한 지표입니다.

본 물건은 전용면적 약 8.96평 (29.63㎡)으로 소형 오피스텔에 해당합니다.

주변 유사 물건들의 실제 거래가 및 전월세 시세를 조사하여 감정가 대비 적정 입찰가를 산정해야 합니다. (본 보고서에서는 제공된 감정가를 기준으로 추정)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 공동주택, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재하여 도심지 내 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 공공시설 접근성

서면역(지하철 1,2호선)이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

각종 관공서 및 금융기관, 병원 등 주요 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

해당 지역의 건축법 및 교육환경 보호에 관한 법률 등 관련 법규 제한 사항을 확인하고, 향후 건축 행위 시 제약을 받을 수 있는지 검토해야 합니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

건축물 사용승인일이 2019년으로 비교적 최근이지만, 실제 관리 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

오피스텔의 경우 공용 부분 관리비 연체 등이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 확인도 병행하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 입지를 자랑합니다.

대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 외 추가 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 관련 법규상의 제한 사항과 실제 건물 및 관리 상태는 별도 확인이 필요하며, 공급량이 많은 지역 특성상 공실 위험이나 시세 변동 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 중심지인 서면역 인근에 위치하여 뛰어난 교통과 상업 인프라를 누릴 수 있습니다.

소형 면적: 1~2인 가구 및 1인 사업자에게 적합한 소형 면적으로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

명확한 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

우수한 편의시설: 주변 상업 시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 임대 경쟁력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가: 167,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 85% 수준으로 예상됩니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다. (이는 주변 시세, 경쟁률, 명도 난이도 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.