나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10024 [1] 경상남도 밀양시 삼문동 63-8 강변타운 103동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼문동 소재 '밀양중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 15층 1501호로서, 외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창 호: 샷시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 자체지반 평탄한 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 삼문강변로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 의견 Ⅰ 2p "2. 기타 참고사항" 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 삼문동 63-8에 소재한 유한강변타운 103동 15층 1501호 아파트입니다.

사건번호는 밀양지원 2026타경10024 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 146,000,000원입니다.

토지면적은 46.98㎡ (약 14.21평)이며, 건물면적은 84.82㎡ (약 25.66평)으로, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

본건은 1992년 4월 10일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물 내 15층에 위치하고 있습니다.

채권자는 김OO이며, 중복사건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 삼문동 소재 '밀양중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 및 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 남동측으로는 삼문강변로와 접하고 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2005년 3월 21일 접수된 밀양신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 제공 정보상 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임* (임하용)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 8월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 거주 여부 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 339,600,000원으로, 감정평가액(146,000,000원)을 상당히 초과하고 있습니다. 이는 본건이 여러 차례 유찰될 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 삼문동은 주거지대를 중심으로 형성되어 있으며, 인근에 교육시설(밀양중학교) 등이 소재합니다.

대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의를 위한 근린 상가들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

아파트 단지 내 상가나 인근 상가를 통해 기본적인 생활용품 구매 및 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진입 가능하며, 남동측으로 삼문강변로와 접해 있어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주위가 주택지대로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 밀양중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 건물 시설: 급배수, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 유한강변타운 총 주차대수는 392대(지하 8대 포함)로, 세대당 주차 공간은 넉넉한 편입니다. (단, 103동 1501호의 개별 주차 공간은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건은 2026타경10024 (1) 외에 다른 경매 사건(2026타경10215)과 중복으로 진행되고 있어, 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 여러 차례 유찰되어 낙찰가가 감정가 이하로 형성될 가능성이 높습니다. 이는 장기간 경매가 진행될 수 있음을 의미합니다.

* 건물 노후화: 1992년에 건축된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 보증금/차임 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 권리 관계 또는 거주 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 삼문동에 위치한 유한강변타운 아파트 15층 물건으로, 84.82㎡ (약 25.66평) 면적에 대해 감정가는 1억 4천 6백만원입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 중복 사건으로 진행되는 등 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

건축 연도가 30년 이상 경과하여 노후화가 진행되었으나, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

전반적으로 여러 차례 유찰 가능성이 높아 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있으나, 경매 진행 상황과 채무 관계를 면밀히 주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 채무 총액으로 인한 유찰 가능성으로, 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

* 지역 내 주거 선호도: 밀양시 삼문동 지역에서 일반적인 수요층이 선호하는 중소형 면적(84.82㎡)입니다.

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 자료 분석 결과, 유한강변타운의 67.59㎡ ~ 70.38㎡ 면적의 아파트가 2026년 4월부터 7월 사이에 105,000,000원에서 130,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건의 건물면적 84.82㎡(약 25.66평)를 기준으로, 최근 매매 사례의 평단가(약 513만원 ~ 636만원/평)를 적용하면 시세는 131,500,000원 ~ 163,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가 146,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

그러나 채무 총액이 감정가를 크게 초과하고 중복 사건이라는 점, 건물 노후화 등을 고려할 때, 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

이를 감안하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 최저가 매매 사례(105,000,000원, 67.59㎡)와 본건 면적(84.82㎡) 및 시세 범위를 고려하여, 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다.

본 제공 정보에는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 언급이 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.