나이스옥션 법원경매 진주 2026타경33 [1] 경상남도 남해군 창선면 동대리 522 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 창선면 동대리 소재 "동대마을회관" 북서측 인근에 위치하는 토지로 서, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주변여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반 교통의 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리의 토지로서, 주거용 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,하수처리구역(창선)<하수 도법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 일반목구조 함석지붕 지상1층 건물로서,(사용승인일 : 1900.03.01.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 및 천장 : 벽지 마감 등. 바닥 : 장판지 마감 등. 창호 : 새시창 구조임. 일련번호(2-1) : 블럭구조 판넬지붕 건물로서,(사용승인일 : 1979.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 및 천장 : 벽지 마감 등. 바닥 : 장판지 마감 등. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

일련번호(2) : 주택. 일련번호(2-1) : 주택.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 본건 일련번호(2) 건물은 귀 제시목록상 지붕이 '슬레이트지붕'이나, 현황 '함석지붕'임 2) 본건 일련번호(2-1) 건물은 귀 제시목록상 지붕 '슬레이트지붕', 용도 '점포'이나, 현황 지붕 '함석지붕', 용도 '주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄹ')매각 포함
-지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용
-목록2 건물은 공부상 지붕이 '슬레이트지붕'이나 현황 '함석지붕'이고 목록2-1건물은 공부상 '슬레이트지붕' 용도 '점포'이나 현황 '함석지붕' 용도 '주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 진주지원 2026타경33 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 창선면 동대리 522

* 용도: 단독주택

* 감정가: 11,612,740원

* 토지면적: 152.00㎡ (약 45.98평)

* 토지지분: 50.6616㎡ (약 15.32평)

* 건물면적: 48.89㎡ (약 14.79평)

* 건물지분: 12.22㎡ (약 3.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 삼OOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄹ')매각 포함.

* 지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.

* 목록2 건물은 공부상 지붕이 '슬레이트지붕'이나 현황 '함석지붕'이고, 목록2-1건물은 공부상 '슬레이트지붕' 용도 '점포'이나 현황 '함석지붕' 용도 '주택'임.

* 특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고

1.2. 면적 및 공시가

* 토지 총면적: 152.00㎡ (약 45.98평)

* 매각 토지 지분: 50.6616㎡ (약 15.32평)

* 건물 총면적: 48.89㎡ (약 14.79평)

* 매각 건물 지분: 12.22㎡ (약 3.70평)

* 건물 제시외면적: 43.12㎡

1.3. 감정평가 요약

* 감정평가액: 11,612,740원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상남도 남해군 창선면 동대리 소재 "동대마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주변 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반 교통의 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

* 형태 및 이용상태: 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 마을경관관리지역, 하수처리구역(창선)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2025년 03월 28일자 삼성카드주식회사 가압류 (2025카단51376) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 토지: 갑6 (2025-09-16, 교보생명보험주식회사 가압류), 갑7 (2026-01-19, 삼성카드주식회사 강제경매).

* 건물: 갑2 (2025-03-28, 삼성카드주식회사 가압류), 갑3 (2025-09-16, 교보생명보험주식회사 가압류), 갑4 (2026-01-19, 삼성카드주식회사 강제경매).

* 인수되는 권리:

* 토지: 갑1 (1934-09-25, 조봉윤 소유권 이전), 갑2 (2007-04-30, 김유선 소유권 이전), 갑3 (2019-05-16, 박서하 외 2명 소유권 이전 - 상속).

* 건물: 갑1 (2019-07-16, 박서하 외 3명 소유권 보존).

* 총 채권 금액 (말소기준권리 이전 기준):

* 토지 등기부채권 총액: 10,226,098원

* 건물 등기부채권 총액: 35,009,023원

* 강제경매 채권액: 28,314,156원 (삼성카드주식회사)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 임차인이 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무를 불문하고 인수 또는 배당 문제 발생 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 남해군 창선면의 자연 취락지구 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

* 인근에 마을회관이 있어 기본적인 커뮤니티 시설 접근성이 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 다세대, 연립, 빌라 등 집합건물의 매매/임대 정보는 제공되지 않아 상세한 상권 분석에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본 물건은 동대마을 내에 위치하여 마을 단위의 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 상업 시설에 대한 자세한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변환경: 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 부동산의 일부 지분만을 취득하는 것으로, 향후 다른 지분 소유자와의 관계, 협상, 또는 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 다른 지분 소유자가 법적 권리에 따라 본 물건을 우선적으로 매수 신고할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회에 한하여 허용)

* 건물 현황 불일치: 공부상 지붕 재질(슬레이트 vs 함석) 및 건물 용도(점포 vs 주택)가 실제 현황과 다른 부분이 있어, 향후 건물 관련 행정 처리나 재산권 행사 시 확인 및 시정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 미확인 임대 관계: 임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. (현재 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.)

* 제시외 건물: 감정서상 'ㄱ~ㄹ'로 표기된 제시외 건물들이 매각에 포함되나, 해당 건물의 정확한 현황, 용도, 법적 지위 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남해군 창선면 동대리에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 지분 매각이라는 점이 가장 큰 특징이며, 이는 매수 후 활용 방안 및 다른 지분 소유자와의 관계 설정에 있어 신중한 접근이 요구됨을 의미합니다. 또한, 건물 공부와 현황 간의 불일치, 미상인 임대 관계는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 계획관리지역 내에 위치한다는 점은 향후 건축이나 토지 활용에 있어 긍정적인 요소가 될 수 있으나, 지분 매각의 제약 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지인 남해군 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 주거용 건부지로 이용 중인 토지.

* 계획관리지역으로 향후 개발 또는 증축 가능성 (지분으로 인한 제약은 있음).

* 상대적으로 낮은 감정가.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 11,612,740원

* 본 물건은 지분 매각이며, 주변 시세 및 유사 물건 거래 정보가 부족하여 정확한 시장 가격 분석에 한계가 있습니다.

* 감정가가 비교적 낮게 책정된 점과 토지 및 건물의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 130% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 11,600,000원 ~ 15,100,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (이는 초기 추정치이며, 현장 조사, 권리 분석 재확인, 공유자 우선매수신고 여부 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.