나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10122 [1] 경상남도 창원시 진해구 행암동 164-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 창원시 진해구 행암동 소재 "행암동 경로당" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 해안 부근 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지로서, 주상용(현황 주거용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 평균 폭 약 8m 내외 포장도로에 진출입이 가능한 폭 약 3m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 조적조 스라브지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 1990.01.23) 외벽: 치장석재 마감 등. 내벽: 벽지 마감, 일부 타일 마감 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

1층 및 2층은 주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 귀 제시목록 및 공부상 1층 용도가 "근린생활시설"이나 현황 "주택"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 행암동 164-2에 소재한 근린주택입니다.

사건번호는 창원지방법원 2026타경10122 (1)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 220,022,700원입니다.

토지 면적은 119.00㎡(약 35.99평)이고, 건물 면적은 165.07㎡(약 49.93평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 12.20㎡도 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 경남은행입니다.

건물 사용승인일은 1990년 1월 23일입니다.

1.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 창원시 진해구 행암동 소재 "행암동 경로당" 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 해안가 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 남측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 본건 토지로 진출입하는 폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한), 비행안전제2구역(지원), 제한보호구역(해군기지) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 7월 12일 접수된 경남은행의 근저당권(을6)입니다.

따라서 말소기준권리보다 후순위인 김지영 근저당권(을9) 및 경남은행의 임의경매개시결정(갑5)은 매각으로 소멸됩니다.

소유권 이전 등기(갑1, 갑4) 또한 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

임차인 현황에서는 정규철 씨가 확인되나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자(2013-10-24)는 있으나 확정일자 및 배당신고일자는 없습니다. 중요한 것은 대항력이 없다는 점입니다.

따라서 임차인으로 인한 추가 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 151,800,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설과 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, "근린주택" 용도로 지어진 건물입니다.

현재 건물은 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중이나, 공부상 1층 용도는 "근린생활시설"로 되어 있어 향후 용도 변경 및 상가 운영 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

주변의 해안가와 인접한 점, 해군기지 관련 구역 등으로 인해 지역 경제 및 인구 특성이 영향을 받을 수 있습니다.

제공된 최근 매매 정보들은 해당 물건과 면적 및 규모가 현저히 다른 빌라/연립주택 사례들입니다. (예: 164-1번지 행암골든빌라 2026년 2월 5300만원, 62.58㎡)

이는 본건의 전체 면적(토지 119㎡, 건물 165.07㎡)과는 비교하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 행암동 경로당이 인근에 위치하며, 해안 부근에 있어 바다 조망 또는 접근성이 좋을 수 있습니다.

주변에 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근성과 버스 정류장 인접으로 교통이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도(1990년)를 고려할 때, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도(주택)가 상이하여, 향후 건축물 대장 변경 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

군사보호구역(해군기지, 비행안전제2구역)에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역이지만 가축사육제한구역 등 추가적인 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

제공된 주변 실거래가는 본 물건의 전체 규모와 상이하여, 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 119㎡의 토지 위에 165.07㎡의 건물이 올라앉은 근린주택으로, 일괄매각 대상입니다.

건축된 지 약 37년 되어 노후화가 진행되었으나, 주택으로 현재 이용 중이며 대항력 있는 임차인은 없습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

해군기지 인접 지역의 특성과 제2종일반주거지역이라는 점을 고려할 때, 리모델링 또는 재건축 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

현황과 공부상 용도 불일치는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

토지 면적이 119㎡로 비교적 넓어, 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

근린생활시설 용도가 가능한 지역이므로, 주택 외 상가 운영 등을 통해 추가 수익 창출 가능성이 있습니다.

군사보호구역 등 제한 사항이 있으나, 이를 감안하더라도 지역 내에서 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

일괄매각 및 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 220,022,700원입니다.

건축 연령(약 37년) 및 제반 규제 사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 소규모 빌라/연립주택의 실거래가는 본 물건의 규모와 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서 감정평가액을 기준으로 하되, 건물 노후화 및 규제 사항 등을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.