나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10032 [1] 경상남도 진주시 충무공동 29-3 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 충무공동 소재 "국방기술품질원" 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무 시설 등이 소재하는 상가 및 업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 슬라브지붕 3층 중 제1층 제102호로서, 외 벽 : 석재붙임, 패널붙임 등. 내 벽 : 인테리어마감 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 현황 "근린생활시설 및 업무시설부지"임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 3-61)(접 합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시 개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 진주지원 2026타경10032 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 29-3, 1층 102호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 608,000,000원

* 토지면적: 49.58㎡ (약 15.0 평)

* 건물면적: 63.25㎡ (약 19.1 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 으뜸새마을금고 (근저당권자)

* 감정평가서 요약 작성일: 2026-08-18

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경상남도 진주시 충무공동 소재 "국방기술품질원" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 해당 지역은 근린생활시설 및 업무 시설이 밀집된 상가 및 업무지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 물건지 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 형상: 장방형의 토지로 현재 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시 개발예정지구에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 4월 15일에 접수된 으뜸새마을금고의 근저당권(채권액 326,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 등기부상 채권 총액: 326,400,000원입니다.

* 인수되는 보증금: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 면밀히 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본 물건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 업종 현황: 제2종근린생활시설로 등록되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

* 지역 특성: 주변에 근린생활시설 및 업무 시설이 다수 분포하고 있어 관련 업종의 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 잠재 수요: "국방기술품질원" 등 주요 시설이 인근에 위치하여 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변의 생활정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 주변 상업지대 내에 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 조사: 경상남도 진주시 충무공동 29-3번지 일대를 지도 서비스로 확인한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 매수 후에도 공실이 장기화될 경우 초기 수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 미납 관리비, 공과금 등에 대한 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종(예: 축산업 관련)의 입점이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 충무공동의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치한 근린상가입니다. 국방기술품질원 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 준주거지역 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 발전 가능성도 내포하고 있습니다. 일반철골구조로 건축되었으며, 현재는 공실 상태입니다. 등기부상 권리 관계는 근저당권이 말소기준권리가 되어 대부분 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 현황 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 핵심 시설 인근 입지: 국방기술품질원 등 주요 기관과 인접하여 꾸준한 배후 수요 기대.

* 지역 발전 잠재력: 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 기능 강화 가능성.

* 일괄매각의 이점: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 적극적 활용을 통한 수익 창출: 현재 공실 상태를 적극 활용하여, 임대 마케팅을 통해 공실 위험을 해소하고 안정적인 임대 수익을 확보할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 고려사항은 다음과 같습니다.

* 감정가: 608,000,000원

* 말소기준권리 채권액: 326,400,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 입찰가 산정 전략: 본 물건은 현재 공실 상태이므로, 희망 임대료 수준, 공실 기간 예상치, 명도에 소요될 수 있는 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 시세 조사를 통해 적정 임대료를 파악하고, 이를 바탕으로 한 수익률 분석이 선행되어야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰하는 것이 권장됩니다. 정확한 시세 및 임대 수요 조사를 통해 최적의 입찰가를 산출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.