나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3080 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1596 상인화성파크드림 1104동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 '경북기계공업고등학교' 동측 인근에 위치하는 '상인화성파크드림' 제1104동 제18층 제1802호로서, 부근 일대는 아파트단지, 주변상가 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 일반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 도시철도 1호선 '월촌역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층건 중 제18층 제1802호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지, 타일 등 마감. 바닥: 모노륨, 타일 깔기 등 마감. 창호: 새시 창호입니다.

이용상태

기호(가) 아파트로 이용중입니다.

설비내역

기호(가) 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지역난방에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로서 북서측 하향 완경사 지대에 자체지반 대체로 평탄하게 정지되어 있으며, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 35미터, 북동측, 남측, 남서측, 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역 (공동주택용지), 제1종지구단위계획구역(공동주택용지, 송현주공1,2단지, 송현주공아파 트 주택재건축 정비사업 완료), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(대(주)1-12) (접합), 도시철도(월촌정거장)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(송택3호선)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-267)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>입니다. 기호(2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 제1종지 구단위계획구역(공동주택용지, 송현주공1,2단지, 송현주공아파트 주택재건축 정비사업 완료), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-267)(접합), 가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료) <택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3080 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 상인동 1596 상인화성파크드림 1104동 18층1802호

용도: 아파트

1.2. 거래 및 면적 정보

감정가: 545,000,000원

토지면적: 52.22㎡ (약 15.79평)

토지지분: 52.217999999999996㎡ (약 15.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.22㎡ (약 36.06평)

건물지분: 119.22㎡ (약 36.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원대새마을금고

특이사항: 재건축구역

특수물건정보: 재건축구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 '경북기계공업고등학교' 동측 인근에 위치하는 '상인화성파크드림' 제1104동 제18층 제1802호입니다. 부근 일대는 아파트단지, 주변 상가, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 일반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 도시철도 1호선 '월촌역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 폭 약 35미터, 북동측, 남측, 남서측, 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

2.4. 주변 환경 분석

지도상으로 확인한 결과, 본 물건 주변에는 학교(경북기계공업고등학교, 상인초등학교, 월서중학교 등) 및 주거 단지가 밀집해 있습니다. 인근에 대형 마트(롯데마트 월성점) 등 상업시설도 위치하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. 현재까지 파악된 바로는 특별히 문제될 만한 혐오시설이나 유해시설은 인접해 있지 않은 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

구분지상권: 대구도시철도공사의 구분지상권이 있으며, 도시철도 존속시까지 효력이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 재건축 사업에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상입니다.

(주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 유무 및 보증금 액수 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 보증금이 인수될 가능성은 낮아 보입니다.)

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 을11 근저당권 (원대새마을금고, 2024-02-29 접수, 458,400,000원)

이후 등기:

* 을12 근저당권 (아이앤유크레디트대부주식회사, 2025-06-25 접수, 36,000,000원) - 말소

* 갑3 임의경매 (원대새마을금고, 2026-01-21 접수, 394,951,085원) - 말소

이 외 소유권보존(제갈현정, 2010-12-13) 및 소유권이전(김경희, 2015-04-28, 매매) 등기가 있습니다.

말소기준권리인 2024년 2월 29일자 근저당 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 494,400,000원 (을11 근저당 + 을12 근저당)

4. 상권분석

주변에 아파트 단지와 상가, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 지역으로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 본 물건은 아파트 자체의 실거주 또는 투자 관점에서 접근하는 것이 일반적이므로, 별도의 상권 분석보다는 단지 내 편의시설 및 주변 주거 환경 분석으로 대체합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본 정보

아파트명: 상인화성파크드림아파트

주소: 대구광역시 달서구 상인동 1596

사용승인일: 2010년 11월 1일

총 동수: 27동

총 세대수: 2436세대

5.2. 건물 정보

본건 건물(1104동 18층 1802호)의 면적은 119.22㎡ (약 36.06평)입니다.

참고로, 유사 면적의 최근 매매 정보를 보면 전용면적(excluUseAr)은 77.44㎡ (약 23.43평)에서 84.98㎡ (약 25.71평) 수준입니다.

5.3. 주차 및 부대시설

단지 내 총 주차대수는 3601대 (지하 자주식 3115대, 기계식 486대 포함)로 넉넉한 편입니다.

복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축구역 관련

본건은 '재건축구역'으로 명시되어 있으나, '제1종지구단위계획구역(공동주택용지, 송현주공1,2단지, 송현주공아파트 주택재건축 정비사업 완료)'으로 기재되어 있어, 송현주공아파트의 재건축 사업은 이미 완료된 것으로 보입니다. 따라서 본건 아파트 자체의 신규 재건축 추진에 따른 직접적인 리스크보다는, 향후 도시계획 변경이나 재개발 가능성 등을 염두에 두어야 할 수 있습니다. 다만, 현재로서는 사업 진행의 명확성이 낮습니다.

6.2. 구분지상권 설정

가장 중요한 리스크 요인은 대구도시철도공사가 보유한 구분지상권입니다. 이는 해당 토지 위에 도시철도 시설이 존재함을 의미하며, 해당 권리는 도시철도 존속시까지 유효합니다. 이로 인해 본건 토지의 자유로운 이용에 제약이 발생하며, 특히 재건축이나 증축 등 대규모 개발 시 심각한 걸림돌이 될 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 545,000,000원이지만, 최근 실거래가는 388,000,000원에서 395,000,000원 수준으로, 감정가 대비 낮은 편입니다. 이는 구분지상권 등의 특수 물건 정보가 감정가 산정에 반영되었거나, 시장 상황을 고려한 보수적인 접근으로 해석될 수 있습니다.

7. 종합 의견

대구광역시 달서구 상인동에 위치한 상인화성파크드림 아파트 경매 물건으로, 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 단지 규모가 큰 편입니다. 그러나 대구도시철도공사의 구분지상권이 설정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따르며, 이는 향후 자산 가치 상승이나 개발에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 재건축구역 표시는 완료된 사업을 의미할 가능성이 높아 직접적인 위험은 낮으나, 잠재적 불확실성을 내포합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

도시철도 1호선 월촌역 역세권 단지로 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 학교, 상업시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

8.2. 대단지 브랜드 아파트

상인화성파크드림은 지역 내에서 인지도가 있는 대단지 아파트로, 기본적인 주거 가치와 환금성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 545,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 아파트 단지 내 유사 면적(전용면적 77.44㎡~84.98㎡, 약 23.43평~25.71평)은 2026년 7월 기준으로 388,000,000원 ~ 395,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건의 면적은 119.22㎡ (약 36.06평)으로, 최근 거래된 면적보다 약 1.4~1.5배 가량 큽니다. 단순 면적 비례로 환산 시, 약 553,000,000원에서 597,000,000원 수준의 가치가 산정될 수 있습니다.

그러나, 본건은 대구도시철도공사의 구분지상권이라는 매우 큰 제약이 있으며, 재건축구역이라는 특수성도 잠재적 불확실성으로 작용합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 단순 면적 비례로 산정한 가격보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 수준을 기준으로, 면적 증가분을 반영하되 리스크를 할인하여 고려할 때, 70% ~ 80% 수준의 낙찰가율을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다.

감정가 545,000,000원의 70%는 약 381,500,000원, 80%는 약 436,000,000원입니다.

최근 실거래가 수준(3.8억~3.95억)과 본건의 큰 면적, 그리고 구분지상권이라는 중대한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 440,000,000원 ~ 460,000,000원 범위 내에서 보수적으로 검토하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.