나이스옥션 법원경매 포항 2026타경3036 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 장길리 158-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2023.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~3) : 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 장길리 소재 '장길리낚시공원' 북서 측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 일련번호(4) : 경상북도 포항시 북구 흥해읍 곡강리 소재 '봉림불마을' 북서 측 인근에 위치하며 인근은 경지정리된 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1~3) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임. 일련번호(4) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2) : 사다리형의 토지로서, 남동측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 등고평탄게 조성되어있으며, '단독주택 건물부지'로 이용 중임. 일련번호(3) : 사다리형의 토지로서, 남동측 하향 완경사지대에 소재하며, 주거나지임. 일련번호(4) : 사다리형의 토지로서 인접지대비 대체로 등고평탄하며 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1~3) : 본건 남동측으로 폭 약 10미터내외의 포장도로와 접함. 일련번호(4) : 본건 서측으로 폭 약 2미터의 비포장농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) : 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-07-03)(구룡포일반10),소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>,접도구역<도로법> 임. 일련번호(4) : 도시지역,생산녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,농업진흥구역(2019-12-30)<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기준시점 현재 기호 1), 2) 토지는 공부상 지목 "전" 으로 등재되어 있으나, 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타 참고사항 본건 기준시점 현재 지상에 구축물(콘크리트조 수영장) 소재하니, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가,나) : 철근콘크리트 샌드위치패널지붕 3층 건물로서, (사용승인일 2015.07.13, 증축 2015.09.03) 외벽 : 적삼목판재, 징크판넬 및 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 에폭시 및 타일 등 마감. 창호 : 시스템 창호 임.

이용상태

일련번호(가,나) : 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호(가,나) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외 건물 ㉠ 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 임대미상임. 기타 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 소재 구축물(콘크리트조 수영장) 포함. 목록1,4 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 '대'이며, 농지전용허가가 이루어진 농지임(첨부된 2026.04.29.자 구룡포읍의 사실조회 회신 참조). 목록1,4 토지 일부 접도구역 저촉 감안평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2026타경3036 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 장길리 158-5 (및 인접 필지)

용도: 단독주택 (다가구 이용 가능)

감정가: 1,268,328,000 원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 576.60㎡ (약 174.44평) (2개 건물 합산)

건물 제시외 면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농협)

2. 입지조건

주위환경:

본 물건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 장길리에 위치하며, '장길리 복합 낚시공원' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 그리고 경지정리된 농경지가 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남동측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 일부 토지는 비포장 농로와도 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한:

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 접도구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시지역, 생산녹지지역, 군사격장 소음대책구역(제3종구역), 농업진흥구역 등의 관련 법규가 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 경매물건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (등기부 토지 을8, 건물 을4)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

총 채무액:

등기부등본 상의 채권 총액은 토지 약 1,104,220,200원, 건물 약 1,074,000,000원으로, 총 합계 약 2,178,220,200원에 달합니다.

인수 대상 권리:

말소기준권리보다 선순위에 해당하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인 중 보증금을 인수해야 하는 대상은 없습니다.

4. 상권분석

장길리 지역은 '장길리 복합 낚시공원'과 같은 관광 시설이 위치해 있으며, 바다와 인접한 어촌 및 관광 특화 지역의 성격을 띕니다. 주변에 근린생활시설이 일부 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 구룡포읍 시가지 등으로 이동해야 합니다. 지역 경제는 관광 및 어업 활동과 연관성이 높을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주거 환경:

본 물건은 바닷가 인근의 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 자연 경관이 뛰어나 쾌적한 생활이 가능합니다.

편의시설:

인근의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 차량 이용 시 구룡포읍 소재의 마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

교육시설:

제공된 정보만으로는 구체적인 학군 정보 확인이 어렵습니다. 차량으로 통학 가능한 거리에 초·중·고등학교가 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지 지목 불일치:

등기부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중이며, 농지전용허가가 이루어진 상태입니다. 이는 법적 문제는 해소될 가능성이 높으나, 추후 농지 관련 규제 변경 시 영향 가능성 및 관련 서류에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

접도구역 저촉:

토지 일부가 접도구역에 해당하여 건축 또는 토지 이용에 있어 일부 제한이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 상세한 규제 내용은 별도 확인이 필요합니다.

건축물 용도 관련 불확실성:

건물감정평가서상 '다가구주택'으로 이용 중이라는 내용과, 일반적인 '단독주택' 물건 정보 간에 혼동의 여지가 있습니다. 실제 건축물대장상의 용도와 현황 이용이 일치하는지, 법규상 문제는 없는지에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

과도한 채무 규모:

총 채무액(약 21.8억 원)이 감정가(약 12.7억 원)를 크게 상회하는 점은 주목할 만합니다. 이는 높은 담보인정비율로 인한 과도한 대출이었거나, 시간이 지남에 따른 자산 가치 하락으로 인한 채무 불균형을 시사합니다. 이러한 상황은 경매 진행 시 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

도시계획 및 개발 제한:

계획관리지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 군사격장 소음대책구역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 구룡포읍 장길리에 위치한 대규모 단독주택(다가구 이용 가능)으로, 넓은 토지(660㎡)와 상당한 연면적의 건물(576.6㎡)을 포함하고 있습니다. 감정가는 약 12.7억 원이나, 총 채무액이 약 21.8억 원에 달해 채무 규모가 감정가를 크게 초과하는 특이점이 있습니다. 이는 경매 진행 시 입찰 경쟁률이 낮을 가능성을 시사하며, 투자자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다.

토지 현황(지목 불일치, 접도구역) 및 건축물 용도(단독주택 vs 다가구)에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 다양한 도시계획 제한 사항도 고려해야 합니다. '장길리 복합 낚시공원' 인근에 위치하여 관광지로서의 잠재력은 있으나, 상업 시설 접근성은 다소 제한적입니다.

전반적으로 높은 채무 규모와 복합적인 리스크 요인으로 인해 투자 결정에는 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 현장 조사, 법률 검토, 그리고 주변 시세 분석을 바탕으로 한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

대규모 토지 및 건물 보유: 660㎡의 넓은 토지와 576.6㎡의 연면적을 갖추고 있어 향후 토지 활용 및 건물 증축, 리모델링 등 다양한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

다가구 활용 잠재력: 단독주택임에도 다가구 주택으로 이용 가능한 구조일 경우, 임대 수익 창출을 통한 투자 회수 기회를 모색할 수 있습니다.

관광지 인근 입지: '장길리 복합 낚시공원' 등 관광 명소와 인접해 있어, 향후 지역 개발 및 관광 활성화 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

경매 절차를 통한 취득 가능성: 감정가 대비 높은 채무 규모로 인해 경쟁이 제한적일 경우, 시세보다 유리한 가격으로 취득할 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,268,328,000 원

본 건은 감정가가 상대적으로 높으나, 총 채무액이 감정가를 크게 초과하는 점은 경매 시장에서의 관심도를 낮출 수 있는 요인입니다. 일반적으로 경매 시장에서 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 고려되나, 본 건의 특수성을 감안해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 장길리 및 구룡포읍 인근 단독주택의 거래 사례가 구체적으로 많지 않아 정확한 시장 가치 산정에 어려움이 있습니다. 다만, 해당 지역의 부동산 시세 동향 및 유사 면적의 주택 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 혹은 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 10억 1천 4백만 원 ~ 12억 6천 8백만 원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 주변 시세 조사 결과 및 경매 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.