나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10034 [1] 경상북도 경주시 서면 사라리 362 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 서면 사라리 "서면행정복지센터" 동측 약 2km 지점에 위치하는 토지·건물로서, 경주-영천간 국도 인근의 농촌취락지대로서 전, 답 등 농경지와 야산 등으로 형성된 지역임.

교통상황

인근지 까지 차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형으로 남서향 경사지대에 평탄하게 조성된 단독주택부지로서, 북동측 일부는 급경사지임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 2 미터의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 스레트기와지붕 단층으로 외벽 : 몰탈 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 ; 장판 등 내장 바닥재 마감 창호 : 목재 및 샛시 유리창 등 (사용승인일 : 1962년)

이용상태

주택- 잠금장치 등으로 외부에서의 개략적인 조사에 의함.

설비내역

급배수 설비 등

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

점유자 부재 및 잠금장치로 임대 여부는 확인하지 못함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상북도 경주시 서면 사라리 362

1.2. 사건번호

경주지원 2026타경10034 (1)

1.3. 건물구분

단독주택

1.4. 토지면적

416. 53㎡ (약 126평)

토지 지분: 138.83㎡ (약 42평)

1.5. 건물면적

건물면적: 36.36㎡ (약 11평)

건물 지분: 12.12㎡ (약 3.7평)

건물 제시외면적: 53.59㎡ (약 16.2평) (일괄매각 포함)

1.6. 감정가

20,465,392원

(참고: 감정가는 전체 물건 기준이며, 본 경매 대상은 토지 및 건물 지분 매각입니다. 지분 비율은 약 1/3로 추정됩니다.)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 서면 사라리 지역에 위치하며, "서면행정복지센터" 동측 약 2km 지점에 있습니다. 경주-영천간 국도 인근의 농촌 취락지대로, 주변은 농경지, 야산 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

인근 지역까지 차량 출입은 용이하나, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

부지 서측으로 폭 약 2미터의 비포장 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑5, 2025년 11월 13일 접수, 주식회사 한빛자산관리대부의 4번 권오철 지분강제경매 (채권금액: 34,192,785원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 물건명세서 참고사항에 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-17

* 대항력: 있음

* 비고: 점유자 부재 및 잠금장치로 임대 여부 확인은 제한되었습니다.

임차인 이 는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 보유 사실만으로도 명도 시 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약 (토지 및 건물)

* 1995-02-11: 소유권 이전 (권영욱)

* 2025-08-29: 소유권 이전 (권명숙 외 2명, 상속)

* 2025-11-13: 4번 권오철 지분강제경매 (주식회사 한빛자산관리대부, 34,192,785원) - 말소기준권리

* 2026-01-22: 4번 권오길 지분강제경매 (주식회사 한국채권관리대부, 5,576,702원) - 말소

등기부채권 총액은 0원입니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지인 경주시 서면은 농업이 발달한 지역으로, 다양한 과수 재배(배, 사과, 복숭아, 포도, 블루베리 등)가 활발합니다. 최근에는 국내 첫 대중형 폴로파크 조성을 포함한 복합 관광단지(총사업비 3200억 원) 개발이 추진 중이며, 이는 지역 경제 활성화 및 인구 유입 효과를 가져올 것으로 기대됩니다.

4.2. 상업시설 현황

주변 상업시설은 대부분 서면행정복지센터 인근에 집중되어 있을 것으로 예상됩니다. 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주일 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서면행정복지센터 인근에 기본적인 편의시설이 소재할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 아화중학교 및 아화초등학교 병설유치원 등이 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 경주시 서면 보건지소가 있으며, 종합병원급 의료시설은 경주 시내에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 있어 협의가 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 존재합니다.

6.2. 공유자 우선매수권

등기사항에 명시된 바와 같이 공유자의 우선매수권이 행사될 수 있습니다 (행사 제한 1회). 이는 외부 입찰자의 낙찰 가능성을 낮추거나, 낙찰 후에도 공유자가 해당 지분을 매수할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

임차인 이 는 대항력이 있으며, 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 법적 권리를 주장할 수 있어 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

6.4. 제시외 건물

건물 제시외 면적 53.59㎡가 일괄매각에 포함되어 있으나, 이는 등기되지 않은 건물로 추정되며, 불법 건축물 여부 및 철거 시 이행강제금 부과 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.5. 노후 건물

건물 사용승인일이 1962년으로 매우 오래되어, 건물 자체의 활용 가치보다는 철거 또는 대대적인 수리가 필요할 것으로 보입니다.

6.6. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 관련 업종으로의 활용 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 서면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 매각 건입니다. 넓은 토지 면적과 농촌의 평온함을 갖추고 있으나, 1962년 준공된 노후 건물, 제시외 건물, 그리고 무엇보다 지분 매각 및 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 서면 지역은 최근 대규모 관광단지 개발 등 긍정적인 변화도 기대되지만, 본 물건의 경우 이러한 개발 호재로부터 직접적인 수혜를 받기는 어려울 수 있습니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 넓은 토지 지분 확보 기회: 서면 지역의 토지 가치 상승 잠재력.

* 저평가된 자산 발굴 가능성: 지분 매각의 특성상 공유자 우선매수권 행사 등으로 인해 외부인에게는 기회가 제한적일 수 있으나, 적극적인 활용 계획이 있다면 고려해 볼 수 있습니다.

* 개발 호재 지역 인접: 서면 지역의 복합 관광단지 개발 등 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 토지 지분(약 1/3) 및 건물 지분 매각 건입니다. 서면 사라리 지역의 최근 토지 실거래가 정보에 따르면, 농림지역 내 답(논)의 경우 평당 약 3만원~25만원, 계획관리지역의 대지(주택부지)는 평당 약 22만원~73만원 수준의 거래 사례가 확인됩니다. 본 건의 토지는 계획관리지역에 해당하며, 전체 면적 416.53㎡ (약 126평) 중 1/3 지분(약 42평)입니다. 단순 계산 시, 평당 20만원으로 가정해도 지분 토지 가치는 약 840만원 수준입니다. 또한, 1962년식 노후 건물과 제시외 건물의 가치는 매우 낮거나 철거 비용을 고려해야 합니다. 현재 감정가는 20,465,392원으로, 이는 토지 지분의 시장 가치와 유사하거나 소폭 상회하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 분석과 권리 관계, 지분 매각이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재, 노후된 건물 상태 등을 감안하면, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 25,000,000원

본 입찰가는 감정가와 유사한 수준이나, 토지 지분의 시장 가치, 그리고 복합적인 위험 요소를 고려하여 제시된 보수적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 법률 전문가의 상담을 통해 최종 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.