나이스옥션 법원경매 경주 2026타경15 [1] 경상북도 경주시 건천읍 용명리 1130 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 경상북도 경주시 건천읍 용명리 소재 건천용명일반산업단지 서측 인근에 위치하며 주위는 버섯재배실, 답 등으로 형성된 국도주변 경지정리지대임.

교통상황

공히 차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

- 일련번호 1 토지 사다리형 평지로서 버섯재배실 건부지로 이용 중임. - 일련번호 6 토지 부정형 평지로서 배섯재배실의 주차장등으로 이용 중임.

인접 도로상태

공히 북동측으로 폭 3M 정도의 콘크리트포장도로에, 북서측으로 폭 3M 정도의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1 토지 농림지역(2016-12-29), 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-11-18)<농지법>, 접도구역<도로법>. - 일련번호 2 토지 농림지역(2016-12-29), 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농업진흥구역(2025-11-18)<농지법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 후첨 "건물감정평가요항표" 참조. - 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 공히 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 샌드위치판넬 내벽 : 샌드위치판넬 바닥 : 콘크리트수평미장 위 칼라하드너 창호 : 철재문.

이용상태

공히 버섯재배실 용도임.

설비내역

- 일련번호 2~4 건물 태양광발전설비, 농가환경 자동제어시스템 등이 되어 있음. - 일련번호 5 건물 태양광발전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도", "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 본건은 임차인 최석호에게 전세보증금 3천만원(월세 없음)에 임대 중인 것으 로 임차인으로 부터 조사되었음. - 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 관정, 기계기구(일부 소재불명) 포함
2. 목록6 토지상의 컨테이너 및 이동식 창고 매각 제외
3. 건물 옥상의 태양광 설비 포함
4. 목록 1, 6 토지 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경15 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 용명리 1130

용도: 동물 및 식물 관련시설 (버섯재배사)

감정가: 658,761,000원

토지면적: 2,105.79㎡ (약 637.03평)

건물면적: 848.00㎡ (약 256.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 용명리 소재 건천용명일반산업단지 서측 인근에 위치함.

주위는 버섯재배실, 답 등으로 형성된 국도 주변 경지정리지대임.

교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태

북동측 및 북서측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 6 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한), 농업진흥구역, 접도구역 등에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리

2018년 2월 22일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리임.

본건 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됨.

인수되는 권리

매각물건명세서상 특이사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 없음.

일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸됨.

등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 642,096,021원임.

임차인 현황

* 김경석: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-07-08, 대항력 없음.

* 주식회사농업회사법인선도: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-15, 대항력 없음.

* 주식회사은주농업회사법인: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-25, 대항력 없음.

* 최석호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-13, 대항력 없음.

(건물감정평가요항표상 최석호는 전세보증금 3천만원에 임대 중인 것으로 조사되었으나, 임차인 현황표에는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 주의가 필요함.)

권리분석 결론

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됨.

등기부상 권리 총액보다 감정가가 높아 경매 절차상 무리가 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

주변 환경

농림지역에 위치하며, 버섯재배사 등 농업 관련 시설이 산재한 지역임.

건천용명일반산업단지 인근에 위치하여 산업 활동과의 연계 가능성이 있음.

경쟁 분석

본 물건과 동일하거나 유사한 용도의 경쟁 시설에 대한 정보는 제한적임.

수요 분석

버섯 재배 및 관련 농업 활동을 위한 수요가 존재할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

편의시설

인근 시내버스정류장을 통해 기본적인 대중교통 이용이 가능함.

주변 상권의 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 농업 활동을 위한 지역적 특성을 가짐.

주거 환경

국도변에 위치한 농경지와 버섯재배사가 주를 이루는 지역으로, 조용하고 한적한 환경임.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요

본건은 농업진흥구역 내 농지(목록 1, 6 토지)를 포함하고 있어, 낙찰 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 함.

미제출 시 매수 보증금 전액이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 철저한 준비가 필요함.

제시외 물건 및 기계기구

일부 제시외 건물, 관정, 기계기구는 매각에 포함되나, 일부는 소재 불명으로 파악되어 현황 확인이 필요함.

목록 6 토지의 컨테이너 및 이동식 창고는 매각 제외되므로, 별도 확인 필요.

토지 이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

임대차 관계

최석호 임차인의 보증금 관련 상이한 정보(감정평가서 vs 임차인 현황)에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 이견이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 용명리 소재의 버섯재배사로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건임.

산업단지 인근에 위치하며 농업 활동을 위한 기반 시설을 갖추고 있으나, 농지취득자격증명 취득이 필수적이며 관련 제한사항을 면밀히 검토해야 함.

말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

8. 투자 포인트

동물 및 식물 관련시설로 용도에 맞는 사업 운영에 유리함.

농업진흥구역 내 위치하여 농업 관련 지원 정책 활용 가능성을 고려해 볼 수 있음.

건물 옥상에 태양광 설비가 포함되어 있어 부가적인 수익 창출 또는 에너지 효율 증대에 기여할 수 있음.

건천용명일반산업단지 인근으로, 잠재적인 확장 또는 연계 사업 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

최종 입찰가는 감정가(658,761,000원)를 기준으로 하되, 해당 지역의 유사 물건 시세, 향후 시장 전망, 농지취득자격증명 발급의 용이성, 명도 가능성, 토지이용제한 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

또한, 제시외 기계기구의 소재 불명 상태, 컨테이너 및 이동식 창고의 매각 제외 등 현장 조사를 통해 정확한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

리스크 요인(특히 농지취득자격증명)과 잠재적 가치를 면밀히 분석하여 적정 입찰 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 검색 결과, 현재까지 명확하게 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.