나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1283 [1] 대구광역시 북구 침산동 1190 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "침산공원" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 소규 모 공장, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통이용 및 주간선도로와의 접근성 등 제반 교통 상황은 보통시입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제3층 302호 단위세대로서, - 외벽 : 외장타일 및 몰탈위페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 - 바닥 : 바닥내장재 및 타일붙임 등 마감 - 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비 및 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향의 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동 류형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1283 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 침산동 1190 에이동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 119,000,000원

* 토지 면적: 46.79㎡ (약 14.16평)

* 건물 면적: 72.12㎡ (약 21.82평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO (등기부상 박숙희로 확인)

* 건축물 정보:

* 건물명: 해동청솔빌라

* 건축 연도: 1995년 (사용승인일: 1996년 4월 24일)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "침산공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공장, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 및 주간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 남서측 하향의 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서, '다세대주택 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 6일자 북구(대구광역시)의 압류 (갑14)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑1, 1996-05-13, 김연분)

* 압류 (갑14, 2021-05-06, 북구(대구광역시)) - 말소기준권리

* 근저당 (을11, 2022-12-09, 박숙희, 26,000,000원) - 말소 예정

* 소유권 이전 (갑15, 2025-12-29, 이영숙 외 3명) - 상속

* 임의경매 (갑16, 2026-01-19, 박숙희, 22,215,123원) - 본건 경매 개시

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없습니다. (단, 공시되지 않은 지상권 등은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 법적 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 침산동은 대구 북구의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 침산공원 등 녹지 공간과 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변 다세대주택 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기준):

* 2025년 12월, 침산동 138-25번지 (백산빌리지101동, 2002년 건축) 75.04㎡ 거래가 153,000,000원 (약 203.9만원/m²)

* 2026년 3월, 침산동 84-2번지 (옥산빌라트, 1997년 건축) 77.08㎡ 거래가 105,000,000원 (약 136.2만원/m²)

* 2026년 5월, 침산동 1409-6번지 (삼선빌라, 2002년 건축) 74.95㎡ 거래가 109,000,000원 (약 145.4만원/m²)

* 종합적으로, 면적 70~77㎡의 다세대주택 매매가는 약 105,000,000원에서 153,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 건축 연도 및 건물 특성에 따라 시세 편차가 나타납니다. 본건의 감정가 119,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 북서측 인근에 침산공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 대구 시내 주요 도로와의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. (검색 결과, 침산1동 지역은 북침산치안센터앞, 북침산치안센터건너 등 버스 정류장이 인근에 위치하고 있으며, 북구청역(3호선)과의 접근성도 언급됩니다.)

* 주변 시설: 침산지구는 대구 북구의 중심지로, 대구 제1산업단지 재개발 지역에 해당하며, 침산공원, 메가박스 대구, 일렉트로마트 등 상업 시설 및 학원가, 도시철도 3호선 북구청역 등이 인근에 집중되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 거주인 부재로 인해 내부 마감 상태 및 구조를 직접 확인하지 못하고, 유사 건물 사례를 참고하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 별도의 미등록 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 주유소 인근 갈등: 검색 결과, 과거 침산동 주택가 인근 주유소와 주민 간 악취, 일조권 침해 등으로 인한 갈등 사례가 있었습니다. 본건과 직접적인 관련성은 확인되지 않았으나, 주변 환경 조성이 민감한 지역일 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1995년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 침산동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 소멸된 상태로 부동산을 취득 가능하며, 임차인으로 인한 인수 부담도 없는 안전한 물건입니다. 감정가 119,000,000원을 기준으로 주변 시세는 약 105,000,000원에서 153,000,000원까지 분포하고 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 실제 현장 조사와 추가적인 정보 확인을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 대구 북구 핵심 지역에 위치하며, 침산공원 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물 대비 합리적인 가격으로 매입할 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 건물 면적(72.12㎡)과 유사한 물건들의 거래가는 105,000,000원에서 153,000,000원까지 형성되어 있습니다. 감정가는 119,000,000원입니다. 최근 최고가 거래 사례(153,000,000원)와 감정가(119,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인을 감안할 때, 적정 예상 입찰가는 125,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.