나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10085 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 653 쌍용모란아파트 1동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안쌍용초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 1동 19층 건내 17층 1701호로서 (사용승인: 1994.11.09) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방4, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 북측으로 8차선 이상의 불당대로가 소재하며, 동측, 남측, 서측에 2차선의 포 장도로에 접하며, 차량의 출입구는 동측과 남측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(천안 쌍용1지구 택지개발사 업구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에 의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대 정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛새꿈학교(상대정화구역))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(좋은유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(천안쌍용초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-내부 확인하지 못하고 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10085 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10085 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 653 쌍용모란아파트 1동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 266,000,000 원

토지면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물면적: 116.07㎡ (약 35.11평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

건축물 사용승인일: 1994.11.09

단지 정보: 쌍용모란아파트, 1동, 19층 중 17층, 총 386세대

1.2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치하며, "천안쌍용초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 상가주택 등이 혼합된 주거지대로 이루어져 있습니다.

교통 상황: 아파트 단지까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 단지 북측으로는 8차선 이상의 불당대로가 있고, 동측, 남측, 서측에는 2차선 포장도로에 접해 있습니다. 차량 출입구는 동측과 남측에 위치합니다.

1.3. 권리분석

권리관계: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임대 관계는 현재 미상입니다.

* 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도에 의거하여 기재되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타났습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 임대차 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

주거 밀집 지역으로 기본적인 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 아파트 단지 내 상가와 주변 상가 주택가의 상권이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

교육 시설: 천안쌍용초등학교가 인근에 소재하여 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 주변에 나사렛대학교, 나사렛새꿈학교, 좋은유치원 등이 있어 교육 환경은 다양합니다. (상대보호구역 정보 다수 확인됨)

편의 시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교통: 버스정류장 및 주요 도로 접근성이 좋아 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

주차: 아파트 단지 내 총 414대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (내부 기계식 주차 150대, 외부 기계식 주차 264대 포함)

혐오 시설: 본 건 주변에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 주거 지역과 상권이 발달한 곳으로 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 감정평가 당시 내부 확인을 하지 못해 건물의 실제 상태, 하자 여부, 내부 수리 상태 등을 파악하기 어렵습니다. 이로 인해 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화: 1994년에 건축된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제(강제집행 등)가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 학교 및 교통 편의성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 하지만 건축 연도가 오래되었고, 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점, 임대차 관계가 불확실하다는 점은 잠재적인 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

초등학교 등 교육 시설이 인접하여 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

최근 실거래가격을 고려할 때, 경매를 통한 시세 차익 실현이 가능할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(116.07㎡) 기준으로 다음과 같은 가격에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 (12층): 28,000만원

* 2026년 5월 (9층): 28,500만원

* 2026년 7월 (9층): 23,000만원 (해당 거래는 특이사항이 있을 수 있으므로 참고만 하시기 바랍니다.)

감정가는 266,000,000원이며, 본 건은 17층으로 최근 거래된 9~12층보다 층수 이점이 있습니다.

건물의 노후화와 내부 미확인 리스크를 감안하더라도, 최근 고가 거래 사례 및 층수 이점을 고려하면 감정가 수준 이상에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 260,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 내부 상태에 대한 추가적인 정보 수집, 명도 협상 비용, 필요 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.